“Portugal pode contar com o Banco Europeu de Investimento para continuar a desenvolver instrumentos de suporte financeiro”. A afirmação é de Desmond Gardner, membro do BEI, que esta quinta-feira marcou presença na apresentação dos resultados do programa IFFRU 2020 em Portugal.

O responsável assumiu que este programa importante porque se foca no desenvolvimento urbano, mas também porque se “preocupa com as pessoas e as cidades, contribuindo ainda para alterações climáticas, a sustentabilidade e mobilidade”.

Desmond Gardner elogiou o facto de Portugal conseguir ter criado “um fundo único nacional”, tendo a capacidade de “unir os esforços do setor privado e público, assim como das entidades governamentais”.

Para o futuro o responsável salientou que o BEI vai continuar a desenvolver mais instrumentos tecnológicos e de mobilidade e que o IFFRU 2020 é uma plataforma importante para este futuro”.

“Estamos prontos para lutar ao vosso lado”, concluiu.

O IFFRU 2020 fechou o ano de 2019 com 190 contratos financiados e 562 milhões de euros de investimento contratado.

Jeff Bezos estabeleceu mais um recorde na sua vida pessoal ao comprar uma mansão na zona de Beverly Hills por 151 milhões de euros, tornando-se assim a mais cara da história em todo o estado de Los Angeles, nos Estados Unidos, segundo informa o jornal espanhol “El Mundo” esta quinta-feira, 13 de fevereiro.

Esta residência foi projetada em 1930 para ser habitada pelo primeiro presidente dos estúdios da Warner Bros, Jack Warner, e, entre outros luxos, possui o seu próprio campo de golfe de nove buracos, que também incorpora um campo de ténis, piscina e jardins nos seus 13 mil metros quadrados.

Segundo o “The Wall Street Journal”, o negócio foi realizado sem intervenção de nenhum agente ou intermediário imobiliário. Jeff Bezos e a sua namorada, Lauren Sanchez, concordaram em comprar diretamente a mansão ao produtor cinematográfico David Geffen, que comprou a casa, em 1990, por 43,5 milhões de euros.

A antiga residência mais cara de Los Angeles estava localizada em Bel Air, e é conhecida como villa Chartwell. Foi adquirida por Lachlan Murdoch, presidente da Fox, por 137 milhões de euros.

Esta mansão de Beverly Hills não é a única propriedade milionária que Jeff Bezos terá adquirido nos últimos dias. já que de acordo com o “The Wall Street Journal”, a sua empresa pessoal (Bezos Expeditions) pagou cerca de 82 milhões de euros por algumas terras do co-fundador da Microsoft, Paul Allen.

“Os mercados da Espanha, Portugal e Itália estão a recuperar o mercado de construção imobiliária, mas apenas lentamente. As taxas de crescimento no mercado de construção de novos edifícios residenciais na Espanha, por exemplo, devem continuar desacelerando e, eventualmente, encolher 2% em 2022 ”, diz Ludwig Dorffmeister, especialista em mercados da construção civil e imobiliário do Ifo.

Entre 2020 e 2022, a Construção na Europa crescerá apenas cerca de 1% ao ano. “Trata-se de uma desaceleração apreciável após o período 2016–2019, quando o aumento médio no setor da construção nos 19 países da rede Euroconstruct ainda era de quase 3% ao ano”, diz ainda Ludwig Dorffmeister.

“Uma parte significativa desse crescimento foi atribuída à construção de novos apartamentos”, acrescenta Dorffmeister. “No entanto, esse setor da construção deve estagnar em 2020 e até encolher em 2021. A médio prazo, o trabalho de engenharia civil definirá o ritmo. Mas a dinâmica nesse setor também desacelerou claramente”, refer o mesmo espcialista.

Segundo Dorffmeister, no entanto, as condições para a indústria da construção permanecem favoráveis: os termos de financiamento são atraentes, os clientes do setor público estão em boa situação financeira e a procura por investimentos em habitação e infraestruturas é elevada. “O clima económico permanece positivo, mas deteriorou-se um pouco nos últimos meses. No entanto, o aumento acentuado no preço dos lotes de construção e a elevada capacidade de utilização na indústria da construção estão a dificultar cada vez mais o desenvolvimento ”, afirma Dorffmeister.

Existem também barreiras específicas de cada país. Em grandes partes da Holanda, por exemplo, nenhuma licença de construção foi emitida nos últimos meses após uma decisão judicial de longo alcance sobre as emissões de nitrogénio do país em 2019.

Novos procedimentos provisórios muito caros entraram em vigor posteriormente, o que levou a grandes atrasos projetos de construção, diz o Ifo.

O impulso na construção também vacila em locais onde os mercados superaquecidos estão voltando ao normal.

Dorffmeister explica que noutros lugares, o boom de construção nunca se generalizou; em vez disso, continuou concentrado em algumas áreas.

A AXA Investment Managers SA comprou um portefólio de imóveis em Portugal que pertenciam à Apollo Global Management por 200 milhões de euros (218 milhões de dólares), aumentando assim a sua presença no mercado imobiliário português, informa a agência “Bloomberg” esta terça-feira, 11 de fevereiro. Os edifícios estão localizados principalmente em Lisboa e pertenciam à Apollo desde 2018.

A AXA quer “seguir uma estratégia de investimento de longo prazo, que incluirá um programa de investimentos para melhorar a qualidade dos ativos e fornecer ao mercado de Lisboa um produto imobiliário melhorado”, indica a porta-voz em comunicado via e-mail.

Por sua vez, a Apollo recusou comentar este negócio. A empresa com sede em Nova Iorque, recorde-se comprou em junho de 2018, 271 imóveis da companhia de seguros Fidelidade, que é detida pelo grupo Fosun da China, por cerca de 425 milhões de euros.

Os bancos emprestaram 10,6 mil milhões de euros para a compra de casa em Portugal no último ano. Em relação aos volumes registados para consumos e outros fins, as verbas ascenderam aos 5,3 mil milhões e 2,3 mil milhões de euros, respetivamente, de acordo com uma nota de informação estatística divulgada esta terça-feira, 11 de fevereiro, pelo Banco de Portugal (BdP).

Nas novas operações de empréstimos a particulares para habitação, a taxa de juro média, em dezembro de 2019, foi de 1,10%, descendo 31 pontos base (pb) relativamente ao período homólogo. Em termos das taxas de juro média dos novos empréstimos concedidos a sociedades não financeiras registou-se uma diminuição de 33 pb face a dezembro de 2018, para 2,13%, atingindo um novo mínimo histórico.

Por segmento, e em relação ao período homólogo, a taxa de juro das operações abaixo de um milhão de euros caiu 24 pb, para 2,44%, o que representou um novo mínimo histórico, sendo que as operações acima de um milhão de euros diminuíram 43 pb, para 1,86%. No que diz respeito ao volume de novos empréstimos a sociedades não financeiras, verificou-se um total de 32,8 mil milhões de euros, representando um acréscimo de 1,2 mil milhões de euros em relação ao ano anterior.

No crédito ao consumo e para outros fins, as taxas de juro médias foram de 6,58% (6,77% em dezembro de 2018) e de 3,71% (3,75% em dezembro de 2018), respetivamente. Em dezembro de 2019, a taxa do crédito ao consumo registou um mínimo histórico.

Nos últimos dez anos os preços das casas em Portugal subiram, em média, 4,5 vezes mais do que o ganho médio dos trabalhadores por conta de outrem, segundo avança o “Diário de Notícias” esta terça-feira, 11 de fevereiro.

De acordo com os cálculos do “DN” a partir dos dados da consultora Confidencial Imobiliário (CI), a evolução dos salários dos trabalhadores por conta de outrem subiram pouco mais de 10% durante a última década. O ganho médio bruto de um trabalhador por conta de outrem, no final de abril do ano passado (os últimos dados disponíveis), era de 1188,1 euros; em 2010, o ganho médio era de 1036,4 euros.

Em termos nominais são mais 157 euros em dez anos, correspondendo a uma variação de 10,4%. De acordo com a Confidencial Imobiliário, o preço das casas registou uma variação de 46%.

Os preços de venda das casas em Portugal fecharam o ano de 2019 com um crescimento homólogo de 15,8% no mês de dezembro. Em termos trimestrais, a subida dos preços a nível nacional situou-se nos 4,2% no último trimestre de 2019, uma variação em cadeia superada apenas pelos 4,9% registados no segundo trimestre de 2018.

Os preços das casas em Portugal em 2019 estavam 46% acima dos níveis registados no arranque da década, em 2010, segundo dados da CI.

Os preços de venda das casas em Portugal fecharam o ano de 2019 com um crescimento homólogo de 15,8% no mês de dezembro. Os resultados foram divulgados esta segunda-feira, 10 de fevereiro, pelo Índice de Preços Residenciais (IPR) da Confidencial Imobiliário, que acompanha a dinâmica dos preços de transação da habitação em Portugal desde 2007.

Em termos trimestrais, a subida dos preços a nível nacional situou-se nos 4,2% no último trimestre de 2019, uma variação em cadeia superada apenas pelos 4,9% registados no segundo trimestre de 2018.

Estes últimos resultados do IPR permitiram também apurar que os preços das casas no final de 2019 estavam 46% acima dos níveis registados no arranque da década, em 2010. Esta valorização acumulada absorve já as perdas de 14% que se observaram entre 2010 e 2013, este último o ano em que os preços das casas no país atingiriam o seu ponto mais baixo.

Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, refere que “2019 volta a ter uma subida muito expressiva nos preços da habitação, embora com uma estrutura diferente, ou seja, com os resultados a refletirem a dinâmica das segundas cidades”. “Lisboa, que anteriormente foi o motor da valorização nacional, teve em 2019 aumentos em torno dos 9,0%, exibindo um crescimento robusto, mas em clara travagem face aos 19% a que valorizava um ano antes”, afirma.

Para este ano, o responsável acredita que será “expetável que em 2020 o mercado nacional comece a refletir a tendência já sentida em Lisboa, e que os preços acabem por estabilizar em ritmos mais normalizados”.

A promotora imobiliária VIC Properties pretende entrar em bolsa no segundo semestre de 2020, num listing que deverá incluir Lisboa, mas também outras praças acionistas com maior liquidez, afirmou Luís Gamboa, chief operating officer (COO) da empresa que está a desenvolver dois projetos com 2.700 novas habitações na zona oriental da capital portuguesa.

“O timeline é para o segundo semestre deste ano”, referiu, em entrevista ao Jornal Económico. “Vamos incluir Lisboa, à partida, mas vamos incluir outras praças também, mais líquidas”.

A confirmar-se, será a segunda entrada de uma empresa do setor imobiliário este ano na bolsa portuguesa, após a espanhola Merlin Proporties ter feito, a 15 de janeiro, a estreia na Euronext Lisbon, num procedimento de dual listing  (cotação direta), ou seja, as ações que negoceiam em Lisboa são as mesmas que em quatro índices espanhóis, incluindo o IBEX 35.

Quesitonado sobre se será este o modelo a seguir pela VIC Properties, Luís Gamboa respondeu: “sendo a nossa génese também fora do país, faz todo o sentido que o façamos também noutras geografias, sem ser só aqui”.

Focada exclusivamente no mercado português, a VIC Properties foi criada em 2018 para a aquisição do seu primeiro grande projeto em Lisboa, o Prata Riverside Village. O comprador, um investidor austríaco cuja identidade não foi revelada, pagou em setembro desse ano 150 milhões para compra do projecto, que incluindo a construção deverá envolver um investimento total de 400 milhões de euros.

Em abril de 2019, a VIC Properties concluiu a emissão de 250 milhões de euros em obrigações convertíveis garantidas (secured pre-IPO convertible bonds) em Lisboa, numa operação que serviu também para preparar o caminho para a entrada em bolsa.

Em outubro desse ano a empresa apontou para o primeiro semestre de 2020 para se estrear como emitente de ações, mas o calendário indicativo foi agora alterado para a segunda metade do ano.

“Ainda não temos tudo fechado, mas durante este semestre teremos mais pormenores que poderemos avançar”, disse Luís Gamboa.

O COO adiantou que a empresa poderá também ter novidades sobre novos projectos este semestre. “Estamos a trabalhar em algumas oportunidades, umas mais adiantadas que outras, mas dentro do primeiro semestre ainda vamos ter mais algumas concretizações”.

Parque Ribeirinho já abriu

Em junho de 2019, a empresa anunciou que comprou os terrenos da Matinha, na freguesia de Marvila, em Lisboa, ao Novo Banco por 140 milhões de euros, tendo como objetivo a construção de mais de duas mil habitações.

“O próximo passo é a Matinha. Temos uma decisão favorável relativamente à primeira fase, temos uma licença para começar a descontaminar os solos na fase A”, disse o Luís Gamboa ao JE. “É uma oportunidade de tratar uma zona da cidade que está contaminada, depositar nos sítios certos e revitalizar com edifícios, jardins e pessoas”.

Em relação ao projeto ‘original’, o Prata Riverside Village, o COO explicou que um lote já está habitado, um segundo irá estar pronto em julho ou agosto, enquanto a construção de mais dois lotes começou recentemente e deve ser completada no primeiro semestre de 2021. A empresa prevê que os 12 lotes, que além de 700 apartamentos têm ainda vários espaços para restauração, retalho e escritórios, irão estar prontos em 2023.

“A comercialização está a correr bem, o lote 8 [que estará pronto este verão] está a cerca já 65% a 70% vendido, no lote 1 que está agora a começar temos cerca de 35% de reservas”, vincou Gamboa.

O COO falou ao JE dentro do Parque Ribeirinho Oriente, uma espaço em frente ao Prata Riverside e que foi inaugurado na passada sexta-feira, 7 de fevereiro.

O parque, entre outras obras, é uma contrapartida estabelecida pela câmara no Documento Estratégico de Monotorização da Zona Ribeirinha Oriental. Os promotores dos projectos nessa zona (Prata, Tabaqueira e Matinha) assumem os encargos financeiros das respectivas contrapartidas.

A VIC Properties, e as empresas que a antecederam na gestão do projecto do Prata, pagou ou executou obras previstas nessas contrapartidas, num valor superior a 3,8 milhões de euros. Desse valor, mais de 1,7 milhões, dizem respeito ao Parque Ribeirinho Oriente, segundo o JE apurou.

Luís Gamboa não falou dos valores, mas sublinhou que “é a infraestrutura mais importante para o projeto e para toda a planta da zona”.

“Foram enumeradas várias obras nesta área envolvente, não só o parque, e que incluem a reformulação da rotunda do prolongamento do Estados Unidos da América, da demolição do viaduto [que liga a Matinha à Expo]”, vincou o COO da VIC Properties.

O Prata Riverside Village e a Matinha, pagaram 28% e 70% respetivamente, e o projecto da Tabaqueira pagou 2%, adiantou Gamboa.

Os agregados familiares têm mais dificuldades em arrendar casa na cidade de Lisboa do que em Berlim e Barcelona. Ao cruzar o valor das rendas e dos rendimentos das famílias de uma família composta por um casal e um menor dependente, a residir num T2 de 95 metros quadrados nas três metrópoles, conclui-se que a taxa de esforço supera os 30% em todos os casos.

Ou seja, as famílias destinam mais do 30% dos seus rendimentos para pagar a renda mensal, segundo um estudo do grupo de investigação de Morfologia e Dinâmicas do Território do Centro de Estudos de Arquitetura e Urbanismo da Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto (FAUP) divulgado pelo jornal “Público” na edição desta segunda-feira, dia 10 de fevereiro.

No entanto, Lisboa lidera estas percentagens, com a taxa de esforço das famílias a atingir os 58% (enquanto em Berlim é de 40% e em Barcelona se fixou nos 45%). “O mais grave é o caso português, já que nas outras duas cidades é mais comum que mais trabalhadores se afastem, e por uma maior margem, do ordenado mínimo”, explica à mesma publicação Aitor Vareo Oro, membro da equipa de investigação.

“Mudar as regras do jogo nesta altura e pensar que os investidores agora vão querer usar o interior do país para obter os seus vistos, obviamente que é uma falácia”.  É desta forma que Eric van Leuven, Presidente da Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária (ACAI), reage em declarações ao Jornal Económico, à proposta apresentada pelo Partido Socialista no passado dia 27 de janeiro, que visa limitar a concessão de Vistos Gold a investimentos feitos por estrangeiros nos municípios do interior ou nas Regiões Autónomas dos Açores e Madeira.

Deste modo, as cidades de Lisboa e Porto passariam a estar fora do programa de Autorizações de Residência para Atividade de Investimento (ARI), nome pelo qual ficou conhecido o regime dos Vistos Gold, criado em outubro de 2012.

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O Orçamento do Estado para 2020 (OE2020) trouxe alterações para o setor imobiliário que não foram bem acolhidas junto do setor. O agravamento do Imposto Muncipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onorosas de Imóveis (IMT) são apontados como prejudiciais pelos analistas consultados pelo Jornal Económico.

A proposta do OE2020, introduz um agravamento do IMI para os edifícios em ruínas e terrenos em zonas de pressão urbanística. Atualmente, a taxa oscila entre os 0,2% e os 0,5%, mas o Executivo pretende multiplicar por seis, aumentando em 10% em cada um dos anos seguintes até atingir o máximo de 12 vezes sobre a taxa atual.

“Embora pareça fazer algum sentido, principalmente em relação aos prédios devolutos, esta é uma medida excessiva e que terá pouco impacto no objetivo pretendido. Aliás, usar a fiscalidade de forma negativa – através da penalização da tributação – nunca foi uma forma eficiente de regular qualquer mercado. Se o objetivo for dinamizar imóveis devolutos ou em ruína, crie-se políticas fiscais promotoras da reabilitação urbana”, defende Armando M. Oliveira, advogado especialista em direito fiscal da Aventino & Associados.

Inês Pereira de Melo, advogada em matéria fiscal da Carlos Pinto de Abreu & Associados, explica que as zonas de pressão urbana são definidas por uma procura de imóveis muito superior à oferta, “ou na qual esta é desajustada à realidade financeira da maior parte das famílias, com valores muito mais elevados que aqueles que o comum cidadão pode pagar” e que “o prédio devoluto ou imóvel desocupado em situação aferida através da inexistência de contratos de serviços básicos (como água e luz) ou do consumo mínimo destes serviços”. Para a especialista, esta medida não representa mais do que uma punição aos proprietários de imóveis desocupados.

“Não será, pois, o agravamento do IMI que fará com que os referidos imóveis sejam colocados no mercado de arrendamento”, realça. “Ainda que a intenção do Governo seja fomentar o arrendamento, parece-me que não será atacando e onerando a propriedade privada dos contribuintes que o conseguirá, já que a maior parte dos proprietários apenas não arrenda os imóveis por falta de confiança na legislação que regula o arrendamento, sempre a mudar e para pior, ou por falta de verbas para realizar obras necessárias, até porque não há incentivos e apoios”, refere.

Vanessa de Sousa Mendes, docente no Instituto Superior de Contabilidade e Administração de Lisboa (ISCAL) e fiscalista, e Carlos Nunes, professor adjunto no ISCAL e advogado, explicam os diferentes efeitos que a medida terá nas grandes cidades e no interior do país.

“Imaginemos um prédio em ruínas na zona das Avenidas Novas em Lisboa, como existem. O Valor Patrimonial Tributário (VPT) desse prédio deverá ter como base uma aquisição com um tempo muito longo e ainda que alvo de atualização, por via oficiosa, encontra-se muito abaixo do preço de mercado”, exemplificam, salientando que o aumento do IMI neste caso será “perfeitamente irrelevante para o efeito pretendido”, já que o agravamento “é consumido e incorporado no diferencial do mercado”.

Por outro lado, para um prédio em ruína/devoluto no interior do país terá um investimento superior ao valor do mercado e “não é o gravame fiscal que fará mudar de ideias”. “Podemos multiplicar os casos, mas estes ilustram a situação nas suas duas vertentes. Assim, e embora a intenção, declarada, seja boa, na prática, redunda, apenas, em mais dinheiro para o Estado, a verificar-se”, acrescenta.

 

Agravamento do IMT “é apenas mais dinheiro para o Estado”
Outra das medidas introduzidas pelo OE2020 é a implementação de uma nova taxa de Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), com um agravamento da taxa de 6% para 7,5% na aquisição de prédios urbanos destinados à habitação num valor superior a um milhão de euros.

Para imóveis cujo valor se fixe entre os 574.323 euros e um milhão de euros será aplicada a taxa única de 6%.

Para Vanessa de Sousa Mendes, docente no Instituto Superior de Contabilidade e Administração de Lisboa (ISCAL) e fiscalista, e Carlos Nunes, professor adjunto no ISCAL e advogado, a medida traduz-se apenas por “mais dinheiro”, considerando que Portugal é quem sai mais prejudicado, dado que “transmite o que não se quer transmitir, de molde algum, que é a falta de estabilidade fiscal”.

“O investimento estrangeiro em imobiliário é tão digno de proteção como outro qualquer, num Estado de Direito”, dizem, acrescentando que “a manutenção da taxa, ou de taxas, em geral, é sempre um sinal de um Orçamento são e de uma estrutura fiscal que transmite confiança”.

Apesar de não ter integrado as propostas do OE2020, o englobamento dos rendimentos prediais é uma medida que poderá estar no horizonte desta legislatura. Antes da entrega da proposta no Orçamento, num debate quinzenal em outubro, António Costa sinalizou a intenção de avançar com o englobamento no caso dos rendimentos prediais, que atualmente beneficiam de uma taxa de 28%, com a faculdade dos proprietários optarem ou não pelo englobamento, caso seja mais vantajoso em termos fiscais. Neste quadro, os rendimentos que atualmente são tributados acima dos 28% serão penalizados com um agravamento da fatura fiscal.

“Seria mais um erro. A expetativa era que esta fosse uma das medidas implementadas com o Orçamento de Estado para 2020, mas tal inteligentemente não sucedeu. Por enquanto, os contribuintes continuam a poder escolher a forma como pretendem que os rendimentos prediais e de capitais sejam tributados: através do englobamento ou através da aplicação de uma taxa de tributação autónoma”, sublinha a fiscalista Inês Pereira de Melo.

Para Armando M. Oliveira “dificilmente a medida será aprovada pelo parlamento”.

“Se este Governo se mantiver em função durante toda a legislatura será, parece-nos, com base em muitas cedências à esquerda. Neste pressuposto esta será, sem grande margem para dúvidas, uma das medidas impostas pela esquerda para a aprovação de um dos orçamentos da presente legislatura”, justificou.

 

Englobamento pode trazer “agravamento brutal de impostos”
No caso desta medida avançar Vanessa de Sousa Mendes e Carlos Nunes referem que o impacto para os senhorios terá apenas um sentido: “pagar mais imposto”.

“Para os portugueses detentores de capital aplicado, seja em empresas (lucro), seja em meios financeiros (juros e outros) talvez o impacto ainda seja mais significativo, dada a diferença da taxa especial prevista face às taxas gerais/escalões aplicáveis, pelo que, inevitavelmente, irão pagar mais”, assinalam. “Uma vez mais, pode garantir mais receita a curto prazo, mas altera, de forma profunda, o planeamento financeiro dos investidores, que podem decidir por outros países com maior estabilidade fiscal”, concluem.

Por sua vez, Inês Pereira de Melo considera que a ser aprovada “será sempre uma medida polémica e profundamente injusta”.
“O englobamento parece garantir a justiça fiscal, eliminando a diferença existente entre os rendimentos do trabalho e os outros tipos de rendimentos, diminuindo as desigualdades entre aqueles que apenas obtêm rendimentos do trabalho e os que obtêm rendimentos de outras categorias (prediais ou de capitais)”, refere.

No entanto, a fiscalista realça que a medida “esquece a fiscalidade já existente” e pode trazer um “agravamento brutal de impostos para muitos contribuintes que já pagaram ou pagam impostos sobre o património imobiliário como o IMT e o IMI”.
Para Armando M. Oliveira será necessário introduzir medidas para compensar o impacto desta eventual alteração.

“Sem medidas que possam de alguma forma mitigar o impacto desta opção, irá traduzir-se no habitual – um aumento significativo da carga fiscal num mercado que está em alta. Sendo que os principais prejudicados serão os “pequenos” proprietários sem estrutura empresarial”, explica o fiscalista. “Irá existir um agravamento sensível e injusto de impostos para muitos portugueses. Para qualquer contribuinte cujo rendimento colectável anual, depois de feitas as deduções específicas e abatimentos, seja superior a 10.732 euos, a taxa a aplicar será de 28,5%, já superior à taxa de 28% da tributação autónoma. O mesmo se dirá relativamente aos contribuintes com rendimentos mais elevados, uma vez que a taxa de IRS aplicável poderá ir até aos 48%, a que acrescerão os impostos indiretos”, conclui.

Os mecanismos de incentivo do Governo são os adequados para estimular a reabilitação urbana e o mercado imobiliário?
A resposta direta a essa pergunta é não, os incentivos do Governo não são os adequados para estimular a reabilitação urbana e o mercado imobiliário. Na verdade, a conduta do Governo mais parece apontada a debilitar a reabilitação urbana e o mercado imobiliário do que a criar incentivos para a respetiva estimulação. Mas esta resposta necessita de ser enquadrada, porque à primeira vista ela poderá pressupor que se preconiza uma perspetiva de maior intervenção pública na reabilitação urbana e no mercado imobiliário, o que não é o caso. E esse enquadramento passa necessariamente por ter uma visão histórica sobre o tema. O Governo de Pedro Passos Coelho, num momento em que a reabilitação urbana era totalmente residual, o mercado imobiliário estava completamente parado e as nossas cidades estavam em avançado estado de degradação, definiu como prioridade para o país potenciar a reabilitação urbana e desenvolver o mercado imobiliário. Esta prioridade não foi estabelecida por esse Governo ter uma particular atração por estas atividades, mas antes por ser consensual que elas podiam ter reflexos muito relevantes no emprego, na balança comercial, no sistema bancário e na economia em geral.

O que pretendia esse Governo?
Com esse objetivo o Governo de então avançou com o seguinte conjunto de medidas: alteração do regime do arrendamento urbano, alteração do regime das obras em prédios arrendados, criação de um regime competitivo de Golden Visa e criação de um regime competitivo de residentes não habituais. O sucesso destas medidas é factual. Conjugadas com a evolução positiva da economia portuguesa e da perceção externa do país, elas criaram um ciclo virtuoso de crescimento da reabilitação urbana, de desenvolvimento do mercado imobiliário, de renovação das nossas cidades e de potenciação da atividade turística, com evidentes implicações positivas no emprego, na balança comercial, no sistema bancário e na economia em geral. Ora o Governo do Partido Socialista, o anterior e o atual, tem estado apostado em desconstruir esse ciclo virtuoso, de um forma geral adotando medidas nesta área sem nenhum sentido estratégico, mas apenas como instrumentos do jogo político com os partidos da extrema esquerda. Na legislatura anterior, as alterações que tinham sido introduzidas no regime do arrendamento foram em grande parte desvirtuadas e o regime das obras em prédios arrendados foi complexificado, tornando-se em muitas situações impossível de aplicar.

 

Qual o objetivo do Governo ao alterar o regime dos Golden Visa?
Na legislatura atual, o Governo prepara-se para tornar o regime dos Golden Visa virtualmente inaplicável e para reduzir significativamente as vantagens decorrentes do regime dos residentes não habituais. Parece claro que o Governo tomou e continua a tomar medidas que claramente vão debilitar, em vez de estimular, a reabilitação urbana e o mercado imobiliário. Não se percebe se o faz por questões ideológicas, se o faz como moeda de troca com a extrema esquerda, ou se o faz simplesmente por ignorância e desconhecimento. Mas a expressão “não se fazem omeletes sem ovos” é claramente aplicável neste caso.

A proposta de alteração ao Orçamento do Partido Socialista para limitar os vistos Gold aos municípios do Interior e às regiões autónomas dos Açores e Madeira gerou descontentamento no setor imobiliário. “Tudo o que seja restringir a procura não são boas medidas. Devíamos estar a pensar no que se pode fazer mais para que exista mais habitação no mercado, para que os preços acabem por nivelar e, assim, a habitação fique mais acessível também aos portugueses”, refere ao Jornal Económico Francisco Horta e Costa, managing director da consultora CBRE.

Por sua vez, Pedro Lancastre, managing director da consultora JLL afirma ao JE que “os grandes impactos destas alterações não estarão necessariamente na perda de investimento direto, mas sim nas perdas colaterais em termos de imagem e investimento indireto”.

Uma imagem que segundo o responsável da JLL “pode, realmente, ter um impacto muito negativo nos estrangeiros que olham para Portugal e pensam em comprar imóveis no país, inclusive os que não recorrem a qualquer programa de incentivo”. Pedro Lancastre faz questão de relembrar que “não foram os 7.000 vistos que tiraram os portugueses dos centros das cidades e que é errado dizer que agora vai levar o investimento para o interior do país”. Já a pressão dos preços é vista como “natural com o crescimento das cidades, sendo que temos este exemplo no resto da Europa”, explica.

Francisco Horta e Costa salienta que “a boa notícia é que há muitos promotores imobiliários a querer fazer habitação para a classe média, inclusivamente classe média baixa, nos limites de Lisboa, na Área Metropolitana de Lisboa e do Porto”, e como tal “não vai faltar habitação para ninguém nos próximos anos”. O responsável da CBRE defende que “é bom estimular as regiões do interior e das regiões autónomas, mas quem procura os Golden Visa vem essencialmente para as grandes cidades”.

 

Escritórios começam a dar “sinais” na Reabilitação Urbana
No que respeita à reabilitação urbana, os consultores acreditam que o segmento irá marcar o ano de 2020, tal como no ano anterior. Os preços de construção e de obra são vistos como os principais desafios que se colocam a esta área.

“A reabilitação urbana não está de todo acabada e vai continuar”, refere Francisco Horta e Costa. Apesar de o maior foco estar na área residencial, a área de escritórios começa também a dar sinais , visto “a reabilitação nesta área normalmente rimar com boas localizações, muito procuradas hoje em dia por empresas”, frisa.

Sentimento idêntico tem Pedro Lancastre, managing director da consultora JLL, que acrescenta a “reconversão de edifícios para usos alternativos como student housing ou co-living, assim como a reabilitação de edifícios existentes a fim de criar uma nova e moderna oferta de escritórios nos centros das principais cidades”.

Apesar de as rendas de escritórios também terem subido, “as yields são baixas e provavelmente vão continuar a descer em 2020”, diz, acrescentando que “o valor do m2 nos escritórios não chega ainda, em alguns casos, aos valores da habitação, mas começam a ser equiparáveis e a aproximar-se dessa realidade”, explica Francisco Horta e Costa. O responsável da CBRE chama a atenção para os preços de obra e construção como o principal desafio deste segmento. “Alguns valores pedidos em prédios por reabilitar aqui e ali estão altos de mais e depois a conta não fecha, até porque os custos de construção estão mais altos e isso é uma variável que dificilmente se consegue controlar”, explica.

Para combater os valores elevados de construção e obra, Pedro Lancastre recorda que “o incremento assinalável dos custos de construção nos últimos anos deve-se principalmente à insuficiência da capacidade instalada de serviços de construção civil face ao aumento do número de obras”. O responsável sublinha que “uma das medidas que atenua este aumento passa pela reduzida taxa de IVA a aplicar em operações de reabilitação urbana e que deveria ser estendida à construção nova no intuito de incentivar estas operações e fomentar a oferta de novas habitações a valores de venda adequados à capacidade do cliente português”, afirma.

Por sua vez, Francisco Horta e Costa defende que “os preços da construção são mais difíceis de combater porque dependem em grande parte da mão de obra, que hoje em dia é escassa e cara”. Isto porque, “as empresas de construção têm dificuldade em ter pessoas para trabalhar”.

O responsável da consultora imobiliária assume que “a maior parte das empresas de construção que conheço estão todas com muito trabalho e algumas dão-se ao luxo de recusar trabalho ou não recusando pedem preços que são mais altos”.

 

“Equilíbrio e multiplicidade” de investidores nacionais e estrangeiros
Em termos de investidores, a reabilitação urbana tem tido uma “tendência razoavelmente internacional, muitas vezes associada a players locais”, afirma Francisco Horta e Costa, dando contudo exemplos de “vários casos onde há quase que joint ventures entre parceiros locais e investidores internacionais, em que a parte mais substancial do investimento é feita por um estrangeiro, mas que também tem investimento português”, sendo que noutras situações “é feito exclusivamente por portugueses”. No entanto, “hoje em dia há uma multiplicidade muito grande de players e investidores internacionais que se associam a investidores locais e a empresas de maior ou menor dimensão que estão muito ativas no mercado”.

Já Pedro Lancastre destaca “o saudável equilíbrio entre agentes nacionais e internacionais na promoção imobiliária”, fazendo notar que, “tendo em conta que a maior parte das intervenções de reabilitação urbana se situam em zonas prime das cidades, o peso dos internacionais é maior”.

Em relação ao tipo de investimento que mais cativa os investidores na área da reabilitação urbana em Portugal, “é a venda e quando vendem, das duas uma: ou quem compra é o comprador final para usufruir do espaço ou investidores que compram para arrendar”, sublinha Francisco Horta e Costa.

Apesar de Portugal ter sido nas últimas décadas um país de proprietários de casa própria, Pedro Lancastre realça que “as novas gerações, seja por motivos conceptuais, onde a casa própria pode ser vista como uma “âncora”, seja por limitações orçamentais, preferem arrendar ou aderir a conceitos de co-living”.

Os portugueses pagaram menos para construir uma casa em Portugal no ano passado. O Índice de Custos de Construção de Habitação Nova (ICCHN) registou uma variação média de 2,1% em 2019, menos 0,2 pontos percentuais (p.p.) do que em 2018, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE).

No ano passado, os índices de materiais e de mão-de-obra tiveram aumentos médios anuais de 0,6% e 4,5%, respetivamente – ou seja, ambos apresentaram acréscimos inferiores aos de 2018 (1,3% e de 3,7%, pela mesma ordem).

O relatório do INE assinala ainda que só no mês de dezembro os custos de construção de casa nova deverão ter subido 2% a nível nacional, menos 0,3 p.p. do que em novembro. “No mês em análise, os preços dos materiais aumentaram 0,6% (0,4% no mês anterior). O custo da mão-de-obra aumentou 3,9% em dezembro, menos 1,1 p.p. que em novembro”, refere o organismo de estatística português.

Conforme consta no artigo 1414º do Código Civil, “as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.”

É ainda mencionado no artigo 1415º do Código Civil que “só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”

Trocando a legislação por miúdos: imagine que mora num prédio com vários apartamentos e que cada um desses tem um dono diferente. Isto quer dizer que cada fração (ou seja, cada apartamento) desse prédio é autónoma e registada separadamente, contudo faz parte de uma estrutura unitária em que existem áreas comuns a todos os proprietários, tais como a entrada ou as escadas. Então, o prédio onde vive constitui uma propriedade horizontal.

Assim, reúnem-se dois direitos às propriedades horizontais: o de propriedade singular que constitui os seus direitos, enquanto dono, sobre o seu apartamento e o de compropriedade, que diz respeito aos direitos de todos os moradores pelas partes comuns do edifício.

 

Propriedade horizontal versus propriedade vertical

Apesar de o regime mais comum ser o de propriedade horizontal, um prédio também pode ser constituído como propriedade vertical, mas em que é que estas diferem?

Um edifício é constituído como propriedade vertical quando todas as suas frações pertencem ao mesmo proprietário, ou seja, este é dono do prédio inteiro, sendo que, caso queira vendê-lo, tem de fazê-lo na totalidade como uma unidade ou lote.

Se o proprietário de uma propriedade vertical quiser vender as suas frações, vulgo apartamentos, individualmente, terá de especificar quais são as frações do edifício que ficam autónomas e que passam a ter individualidade jurídica própria.

Para tal, é necessário que o dono do prédio obtenha o título constitutivo do imóvel que define a situação jurídica do mesmo em regime de propriedade horizontal.

Da mesma forma que pode ser importante, antes de comprar casa, ter conhecimento do que significa propriedade horizontal e vertical, bem como as diferenças entre ambas, certificar-se que escolhe o crédito habitação mais indicado é também um passo crucial para garantir que o processo corre da melhor forma.

 

O que é o título constitutivo da propriedade horizontal e como obter?

De uma forma geral, o título constitutivo da propriedade horizontal consiste na escritura notarial que define o edifício como tal, isto é, divide-o em frações autónomas e independentes e determina as suas partes comuns.

Segundo consta no nº 1 do artigo 1418º do Código Civil “no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”

Este documento contempla as seguintes informações acerca do edifício:

• Composição de cada fração autónoma (apartamento);
• Valor relativo a cada fração face ao valor total do prédio, em percentagem ou em permilagem;
• Fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, indústria, etc.) e as partes comuns.

Com a elaboração deste documento, o prédio fica juridicamente dividido em várias frações autónomas, que constituem os apartamentos, e cada uma detém individualidade jurídica própria. Desta forma, o título constitutivo de propriedade horizontal serve para dividir o imóvel, mesmo em relação ao proprietário que deixa de ter um direito único sobre o prédio.

Para obter este documento basta que o proprietário se dirija à Conservatória do Registo Predial da área em que o respetivo edifício se insere e efetuar o pedido do mesmo.

 

Pode ser alterado?

O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado, nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fração, bem como ao fim a que cada uma se destina, apenas se todos os proprietários de cada fração concordarem.

Como mencionado no nº 1 do artigo 1419º do Código Civil, “(…) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.”

A alteração do título tem de ser feita por escritura pública, apresentada por todos os condóminos ou, em alternativa, apenas pelo administrador desde que o acordo conste de ata assinada por todos os proprietários.

No fundo, a propriedade horizontal é o que define, legalmente, a divisão de um prédio em vários apartamentos fazendo com que este possa ter inúmeros proprietários das frações que o constituem.

O mercado de arrendamento em Portugal registou um crescimento de 19% no ano passado, tendo sido realizadas 2.539 operações de arrendamento, mais 408 do que o verificado em 2018, segundo os dados da consultora imobiliária Century21 Portugal revelados em comunicado esta sexta-feira, 7 de fevereiro.

Estes números, de acordo com a consultora acabam por ser uma consequência da escassez de oferta de imóveis para aquisição ajustados ao poder de compra dos portugueses. A nível nacional, o valor médio do arrendamento fixou-se nos 807 euros, uma descida ligeira de 1% face à média nacional de 812 euros observada em 2018.

No entanto, este valor médio é inferior ao registado nos distritos de Lisboa, onde o valor médio de arrendamento atingiu os 1.014 euros, do Porto com 868 euros e Faro, onde se situou nos 811 euros. De acordo com a consultora estes dados revelam que o valor do arrendamento, em diversas regiões, já atingiram o limite da capacidade financeira da maioria das famílias portuguesas e que apenas os consumidores do segmento médio, e médio alto, conseguem aceder às soluções de arrendamento que estão em oferta, no mercado.

Em termos de regiões que registaram os maiores aumentos do valor médio de arrendamento estão Évora com 666 euros (366 em 2018), Açores com 518 euros (403 em 2018) e Coimbra com 501 euros (394 em 2018). Em sentido inverso, destaque para o distrito de Setúbal, onde o valor médio de renda caiu mais de 32% (609 euros, face aos 899 de 2018), a Madeira que registou uma descida superior a 16% (557 euros, face aos 668 de 2018) e Braga com uma quebra de 5% (476 euros, face aos 503 de 2018).

Em relação às habitações mais procuradas pelos portugueses no ano passado estão os apartamentos, de tipologias T2 e T3, com o valor médio de venda dos imóveis, a nível nacional, a atingir os 147,7 mil euros, um crescimento de cerca de 5% face ao valor médio de 140 mil euros registado em 2018.

Transações internacionais: franceses e brasileiros dominam no Porto e Cascais

No ano passado foram realizadas 2.231 transações de venda internacional, o que representou uma ligeira subida de 1% face às registadas no ano anterior. Em termos regionais, os clientes internacionais que mais procuraram imóveis na cidade do Porto foram de cidadãos franceses, brasileiros, israelitas e chineses, bem como de outros países do Médio Oriente como a Turquia e Irão.

Em termos de tipologias, existiu uma procura quase exclusiva por apartamentos, maioritariamente de tipologia T2. Ao nível dos valores a média variou entre os 100 mil e os 200 mil euros.

Na zona de Cascais, a procura de apartamentos foi dominada por cidadãos brasileiros e franceses. A região da Nazaré verificou uma maior atratividade de clientes franceses, suecos, belgas e ingleses, que procuraram, sobretudo, apartamentos de tipologia T2, com grandes varandas e moradias até 200 mil euros. Já o Algarve foi procurado, maioritariamente, por franceses, alemães, Reino Unido, russos, italianos e americanos, que procuraram apartamentos de tipologia T2 e moradias V3, com valores até 500 mil euros.

Em Lisboa, a procura mais relevante veio de nacionalidades europeias, como França, Itália, Espanha e Luxemburgo, seguida de perto pelo Brasil, China, e outros países como Bahrain e Nepal. Em relação aos Vistos Gold, os dados da Century21 indicam uma mudança de paradigma, com uma procura inicial associada à aquisição de habitações, mas em 2019 verificou-se uma maior preferência por lojas e escritórios, para investimento e com rentabilidade imediata, com valores superiores a 350 mil euros.

Perspetivas para 2020

Para este ano a Century21 Portugal estima que o setor imobiliário mantenha as dinâmicas de 2019, ou seja uma continuação de taxas de juro historicamente baixas, elevada procura em todos os segmentos residenciais e uma oferta limitada, principalmente no segmento de preço mais baixo. No entanto, a empresa acredita ser expectável que os preços dos imóveis em segunda mão estabilizem, ou mesmo baixem, com os proprietários a serem mais realistas na definição do valor das suas casas, sobretudo nos principais centros urbanos. Por sua vez, nas cidades periféricas de Lisboa e do Porto, é provável que se verifiquem subidas ligeiras de preços e transações.

Ricardo Sousa, CEO da Century21 Portugal, afirma que “o setor imobiliário necessita de ganhar agilidade e adotar uma percepção mais eficiente das alterações demográficas, económicas, sociais e ambientais que a sociedade está a enfrentar”, acrescentando que se regista “um desajuste muito evidente entre a atual oferta e a procura”.

O responsável da consultora assume que “o mercado imobiliário não está a facultar soluções habitacionais adequadas às expectativas e necessidades das famílias portuguesas” e como tal “os principais atores do setor imobiliário necessitam de constatar o que pretendem os consumidores nacionais, o que procuram, o que desejam e o que podem efetivamente adquirir, para se criarem soluções de habitação em linha com as expectativas e a capacidade financeira das famílias portuguesas”.

O valor arrecadado com a cobrança da taxa turística em Lisboa pelos anfitriões do Airbnb em Portugal ultrapassa os 26 milhões de euros desde 2016. Só no ano passado os cidadãos com casas nesta plataforma nas cidades de Lisboa e Porto contribuíram com 14,3 milhões de euros para a receita deste imposto.

A cobrança e entrega da taxa turística advieram de acordos celebrados entre a plataforma de alojamento local (AL) e as Câmaras Municipais de Lisboa (em 2016) e do Porto (em 2018). O montante extra é cobrado pelos anfitriões aos turistas/viajantes que ficam temporariamente hospedados nas suas casas (reservando através do website ou aplicação da Airbnb).

“A Airbnb distribui os benefícios para as famílias e comunidades locais. Ao mesmo tempo, torna mais fácil para os anfitriões pagarem a sua justa parte de taxas e contribuir financeiramente para a sua cidade. Estamos empenhados em facilitar (e não complicar) o cumprimento da lei, e continuaremos a trabalhar conjuntamente com as autoridades e legisladores em regras de bom senso”, afirma Carlos Lascorz, gestor de Marketing da Airbnb para a Península Ibérica.

	2016	2017	2018	2o19	Total
Lisboa	1,7 milhões de euros	3,8 milhões de euros	4,5 milhões de euros	10 milhões de euros	20 milhões de euros
Porto	——-	——	2,5 milhões de euros	4,3 milhões de euros	6,8 milhões de euros
Total	1,7 milhões de euros	3,8 milhões de euros	7 milhões de euros	14,3 milhões de euros	26,8 milhões de euros

 

Fonte: Airbnb

 

A britânica GuestReady, que gere mais de 200 propriedades em Portugal, fez as contas e concluiu que a Web Summit, a Meia Maratona de Lisboa e o NOS Alive foram os três períodos mais rentáveis para o AL em Airbnb na capital portuguesa.  Segundo uma análise da gestora de imóveis para arrendamento de curta-duração, os eventos de tecnologia, desporto e cultura têm ganho destaque entre as motivações daqueles que se fixam, temporariamente, em Lisboa.

Na altura da cimeira tecnológica, o RevPar (rendimento por unidade de AL disponível) foi de 73 euros por dia, o número médio de noites reservadas foram cinco e, em média, as reservas foram realizadas com 39 dias de antecedência. Ou seja, permite aos anfitriões ganharem mais 62% durante esta semana do início de novembro em comparação com outra semana qualquer desse mês.

Os deputados aprovaram hoje um reforço de dois milhões de euros para o Programa Porta 65, dirigido ao arrendamento jovem, previsto numa proposta de alteração ao Orçamento do Estado para 2020 (OE) do PS, mas chumbaram a do PCP.

Em causa está um reforço da transferência para aquele programa de arrendamento Jovem face aos 20 milhões de euros inicialmente inscritos no OE2020, que assim receberá 22 milhões de euros.

A medida recolheu os votos favoráveis do PS, PCP, BE, PAN, CDS-PP e PSD e a abstenção do Chega e Iniciativa Liberal, durante as votações na especialidade do OE2020 na Comissão de Orçamento e Finanças.

Na nota justificativa da proposta, o PS salienta que o Governo tem vindo a reforçar a dotação deste programa de arrendamento jovem, que foi aumentada para 18 milhões de euros em 2018.

“Todavia, este valor continua a ser manifestamente insuficiente para as candidaturas apresentadas”, refere o documento, acentuando que na sequência do subfinanciamento, em “2011, 2015, 2016, 2017 e 2018 mais de 50% das candidaturas elegíveis não receberam subvenção por falta de dotação”.

Já a proposta do PCP que reforçava a dotação do Porta 65 para que em 2020 atingisse um valor total de 25 milhões de euros, não foi aprovada.

Sete anos depois de iniciada a sua construção a ‘The One’, uma mansão de 9 mil m2 situada em Los Angeles, nos Estados Unidos está pronta e com o preço de venda inicial de 453 milhões de euros, tornando-a na mais cara do mundo, de acordo com o jornal espanhol “El Economista”.

O seu autor é o outrora produtor de filmes e agora transformado em promotor imobiliário Nile Niami. Equipada com uma discoteca, quatro piscinas, uma pista de bowling e vistas de 360º do sul da Califórnia, esta mansão foi alvo de uma extensa cobertura mediática desde que o seu preço foi anunciado em 2015.

Nile Niami assume que os problemas com atrasos na construção e de financiamento em construir casas de luxo levantaram dúvidas sobre se este projeto alguma vez iria ser concluído, mas que agora está quase tudo pronto.

“Quando tens algo tão único como o quadro da MonaLisa, podes pedir o que quiseres. Quando a casa começou, não tinha bases para pedir 500 milhões de dólares (453 milhões de euros), agora existem tantas vendas de três dígitos em Los Angeles e no mundo que o preço de venda não é assim tão incrível”, afirmou Nile Niami.

O promotor imobiliário diz que ainda não deixou ninguém entrar na propriedade, mas que as características especiais da casa ajudaram a atrair o interesse de potenciais compradores, estando já em conversações com alguns clientes, mas sem fornecer mais detalhes. A apresentação da ‘The One’ acontecerá assim que a decoração interior for concluída, refere Nile Niami.

O empresário suíço Claude Berda comprou 30% do capital e dos direitos de voto da gestora de fundos de investimento imobiliário Insula Capital, através da PNI Portugal. Os fundos de investimento são detidos pela Fibeira.

O milionário suíço será sócio de Florence Ricou na Insula Capital, que manteve a posição 69,89% que já detinha na empresa.

Claude Berda é sócio de José Cardoso Botelho na Vanguard Properties, empresa que no ano passado concluiu a compra de duas áreas de desenvolvimento turístico que pertenciam ao Fundo Imobiliário Fechado da Herdade da Comporta. Neste projeto, a Vanguard Properties formou um consórcio com a Amorim Luxury, detida por Paula Amorim.

Além disso, a Vanguard Properties vendeu a Cristiano Ronaldo o apartamento mais caro alguma vez vendido em Portugal.

A Insula Capital tem, atualmente, uma carteira de ativos sob gestão avaliada em 120 milhões de euros e administra três Organismos de Investimento Coletivo (OIC): Capital Real I e o Foz do Tejo, ambos fundos de investimento imobiliário fechados, e a Mexto Property Investment I, sociedade de investimento imobiliário de capital fixo.

“Atualmente a Insula Capital tem ativos sob gestão a rondar os 120 milhões de euros mas vamos aumentar significativamente este montante, nos próximos dois anos, beneficiando precisamente da solidez da nova estrutura de capital da empresa”, referiu Florence Ricou, em comunicado enviado às redações.

A estratégia da Insula Capital passa por identificar e mobilizar investidores na área imobiliária oferecendo-lhes opções de investimento adaptadas às suas realidades e perfil de retorno alicerçado em modelos de investimento sustentáveis assegurando, elevados padrões éticos e profissionais.

A Insula Capital tem sob gestão, desde abril de 2019, o fundo Foz do Tejo (anteriormente Invesfundo V), detido pela Vanguard Properties.

A Confederação do Comércio e Serviços de Portugal (CCP) e a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) mostram-se contra a proposta do Partido Socialista (PS) que visa colocar um ponto final na concessão dos ‘Vistos Gold’ nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. Em comunicado conjunto emitido esta sexta-feira, 31 de janeiro, as duas entidades referem que “esta potencial alteração transmite aos investidores estrangeiros uma imagem de instabilidade e insegurança”.

No mesmo documento, as duas confederações assumem que esta proposta do PS “põe em causa o nome de Portugal enquanto destino recetor de investimento, e que será decerto prejudicial para o objetivo de descentralizar o investimento para o interior do país”, acrescentando que o Partido Socialista não está a ter “em ponderação os interesses económicos das empresas que operam a montante e a jusante do setor imobiliário nacional”.

Para a CCP e CPCI as consequências desta proposta “não estarão a ser devidamente avaliadas, tendo em conta o contexto do investimento imobiliário internacional do qual Portugal faz parte há pouco tempo”.

As duas entidades são de opinião de que deverá ser feito um “reajuste do programa em vigor, que passe pela alteração do valor mínimo de investimento em imobiliário para obtenção de visto de residência, e tendo em conta os municípios onde haja uma maior pressão imobiliária, ao invés do cancelamento alargado às áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

O primeiro benefício de comprar uma habitação ainda por concluir reside no preço a pagar. Como o poder negocial do comprador aumenta consideravelmente por estar a adquirir um bem que ainda não se encontra terminado, o custo de aquisição da habitação será menor.

Desta forma, comprar casas em construção pode muito bem sair mais acessível para a carteira do que adquirir um imóvel que necessita de remodelações. Poderão ainda existir algumas facilidades no crédito à habitação.

A maior possibilidade de personalização da casa é também um ponto a favor desta solução. Quando se compra uma propriedade que ainda está em planta, existe muitas vezes a opção de poder escolher a decoração da mesma, bem como características associadas à disposição das divisões, o tipo de pavimento e afins.

Ademais, caso faça parte do lote de primeiros compradores, o mais provável é conseguir selecionar a habitação que mais lhe agrada em termos de exposição solar, localização, paisagem, etc.

 

Existem riscos?

Sim, existem alguns riscos, a começar pelo facto de o prazo apontado para o término da habitação poder não ser respeitado pelo construtor, aumentando assim o tempo de espera devido a atrasos nas obras.

Além disso, colocando o cenário hipotético de falência da empresa de construção (o que foi recorrente quando surgiu a crise económico-financeira, particularmente a partir do ano de 2010), a casa fica por acabar ou, nalguns casos até, por construir, não passando de um projeto no papel.

Neste caso, quem tratará do processo será a administração de insolvências e nunca é certo que irá receber a totalidade do dinheiro que investiu nesta compra. Pior ainda: se o consumidor perder a casa, o banco não abdica do crédito à habitação que já está contratado.

O consumidor fica, no entanto, “protegido” pela lei se já estiver a morar na propriedade enquanto ainda decorrem os acabamentos, pois, nesse caso, é obrigatório que seja ressarcido.

 

Qual é o processo de compra de casas em construção?

Trata-se de três fases apenas. A primeira consiste na reserva, na qual o comprador precisa de pagar um sinal que garante que a propriedade fica reservada.

Por sua vez, na segunda etapa assina-se o contrato, havendo lugar à liquidação de outro sinal correspondente a uma percentagem do valor total da habitação. No documento em questão deve estar uma indicação clara e precisa da definição da agenda das obras e dos prazos de pagamento.

Por último, a fase final – que pode ser a mais demorada – corresponde aos pagamentos, que são realizados de forma faseada consoante o avanço das obras.

Ainda no âmbito dos pagamentos, o mais provável é que, pelo encargo financeiro de que estamos a falar, necessite de um crédito à habitação. A comparação torna-se aqui igualmente inevitável, pois encontrar a proposta mais apelativa não é fácil.

 

Conselhos úteis a registar

A par de pesar os prós e os contras de adquirir casas em construção, existem ainda alguns pontos que podem ajudar nesta decisão.

Em primeiro lugar, compare os preços do imóvel que está prestes a adquirir com o valor que é normalmente praticado na região em causa. Será que está realmente a fazer um bom negócio (especialmente tendo em consideração os riscos em que incorre)?

Se o objetivo do investimento em casas em construção for arrendar, o melhor é ter a certeza de que a zona do imóvel é alvo de procura.

E mais: na localização em causa existe possibilidade de o imóvel se valorizar? Nada como avaliar também o valor dos impostos que terá de pagar, nomeadamente o IMI, que é anual.

Efetivamente, optar por casas em construção pode ser uma boa alternativa para quem deseja viver numa determinada localização onde não existem imóveis à venda ou para quem deseja personalizar a sua habitação ao máximo. Quem pretende um preço mais baixo ou carência de capital no empréstimo também deve pensar nesta opção.

Termina esta sexta-feira, 31 de janeiro, o prazo para se candidatar ao Programa de Rendas Acessíveis (PRA), uma iniciativa da Câmara Municipal de Lisboa, que numa primeira fase irá disponibilizar 120 habitações pela cidade de Lisboa. O processo de candidaturas pode ser feito na plataforma do site Habitar Lisboa, com o prazo a terminar pelas 14h. Estas habitações encontram-se espalhadas pelas freguesias da Ajuda, de Alcântara, Benfica, Beato e também Avenidas Novas.

Dentro de uma semana será levado a cabo um sorteio que irá escolher os futuros inquilinos, sendo que duas semanas depois os contratos de arrendamento serão assinados e os imóveis entregues durante o mês de fevereiro. Contudo esses imóveis estarão equipados, mas não mobilados. O PRA teve início a 12 de dezembro, desconhecendo-se o número de total de inscrições realizadas até ao momento.

Estes contratos de arrendamento têm uma duração de dois anos, podendo ser renovados por mais três. Posteriormente, e caso o inquilino continue a ter os requisitos necessários para permanecer naquela habitação, haverá uma nova renovação do contrato. Pode consultar os imóveis na plataforma sem precisar de efeutar qualquer registo.

Em termos de tipologias, uma pessoa pode candidatar-se a um T0 ou T1, enquanto duas pessoas podem também candidatar-se a um T2. Se forem três ou quatro pessoas, o máximo a que se podem candidatar é a um T3 e para famílias de cinco ou mais pessoas, o mínimo é um T3 e o máximo um T5.

Para se poder candidatar ao PRA necessita de preencher os seguintes requisitos: o valor do rendimento bruto do agregado habitacional deve fixar-se entre o salário mínimo nacional (8.400 euros anuais por pessoa) e um máximo de 35 mil euros por ano por pessoa. No caso de serem duas pessoas o valor máximo permitido é de 45 mil euros por ano. Por último, caso sejam mais do que duas pessoas, o valor continua a ser de 45 mil euros a que se acrescentam mais cinco mil euros anuais por cada um dos elementos.

A sua candidatura pode ser feita presencialmente ou então na plataforma online. Nesta plataforma pode ver as condições de acesso necessárias para cada programa, os programas disponíveis, as habitações associadas e ainda simular uma candidatura sem precisar de se registar e assim ficar a saber qual o tipo de tipologia a que se pode candidatar e qual o valor da renda. Os únicos elementos que precisa de preencher são o número de pessoas do seu agregado familiar ao ano fiscal de 2018 e o número de pessoas dependentes.

Depois de efetuar todo o processo de registo da sua candidatura poderá então simular e iniciar o processo da mesma. Quando escolher a opção ‘renda acessível’ ficará desde logo a saber se preenche ou não os requisitos de acesso, bem como as tipologias e rendas a que terá direito. Caso cumpra todos estes requisitos pode então escolher por ordem os imóveis que mais lhe agradam, podendo escolher as residências por tipologia e freguesia.

O último passa será submeter a sua candidatura e aguardar pelo mês de fevereiro para ficar a saber se foi um dos escolhidos do Programa de Rendas Acessíveis da Câmara de Lisboa.

A Engel & Völkers registou um volume de negócios em Portugal de 107 milhões de euros em 2019. A empresa de mediação de imóveis residenciais e comerciais de luxo registou desta forma uma subida de 37% face a 2018.

Meio milhão de euros foi o valor médio das propriedades vendidas, mais 14% que no ano anterior, informou a empresa em comunicado. Nas operações de arrendamento de imóveis premium os números também subiram, com um volume de transações próximo de 1,3 milhões de euros, o que significou um aumento de 9% face a 2018.

“Portugal continua a ser um destino de eleição e acreditamos que tem potencial para continuar a impulsionar o crescimento do nosso negócio neste país. Fizemos um investimento de 1,3 milhões de euros no Market Center em Lisboa, e vamos continuar a aumentar a rede de franchisados nas zonas premium do país”, refere Juan-Galo Macià, CEO da Engel & Völkers para Espanha, Portugal e Andorra.

O Grupo Engel & Völkers aumentou também em 2019 as receitas de comissões em 13%, para 820 milhões euros, face aos 728 milhões de euros. Para este ano a empresa assume a expansão do negócio em mercados imobiliários de luxo. A Engel & Völkers opera em mais de 800 localizações, em quatro continentes, e tem mais de 12.000 pessoas a operar sob a marca.

O presidente da Câmara do Porto anunciou hoje que vai propor que o Coliseu da cidade seja concessionado a privados por forma a avançar com as obras de requalificação que têm um custo estimado 8,5 milhões de euros.

“Passa por avançar para um modelo semelhante ao que se viu em Lisboa com um equipamento também semelhante do Capitólio, portanto lançar um modelo de concessão. Concessionar o Coliseu é aquilo que permitirá que no futuro um eventual interessado possa fazer as obras pertinentes que naturalmente a Associação não pode fazer”, explicou o autarca Rui Moreira, sublinhando que esta concessão não permitirá, entre outras coisas, alterar a atividade da sala de espetáculos.

Em declarações aos jornalistas à saída de uma reunião com os Conselhos Municipais de Cultura e Economia, Rui Moreira explicou que na impossibilidade de recorrer a fundos comunitários, esta foi a solução encontrada para garantir o restauro daquela sala de espetáculos, uma vez que a Associação Amigos do Coliseu, proprietária do espaço, não tem condições para o fazer.

O grupo GuestReady já recebeu 31.705 hóspedes entre Lisboa e o Porto em residências de alojamento local desde que chegou a Portugal no final de 2018. A empresa que entretanto adquiriu a BnbLord e o Oporto City Flats já registou um total de 315 propriedades geridas e ajudou 205 proprietários em Portugal a rentabilizar os seus imóveis.

A gestora de alojamento local já teve mais de 12 mil reservas que representam perto de 47 mil noites. “Sinto que temos feito um bom trabalho, mas somos ambiciosos e queremos continuar a crescer” afirma Vanessa Vizinha, Diretora Geral de Portugal da GuestReady.

A responsável assume que “o objetivo é aumentar o nosso portefólio de propriedades e manter o nível de serviço. Além disso estamos continuamente a trabalhar em soluções para melhor servir os nossos anfitriões e proprietários”.

Em termos globais, a GuestReady ajudou três mil proprietários a rentabilizar os seus alojamentos locais e, ao todo, já recebeu cerca de 283 mil hóspedes entre os destinos que atravessam dois continentes. Com cerca de 465 mil noites reservadas a empresa continua pretende oferecer o melhor serviço a hóspedes e proprietários e a prova disso é a criação da nova plataforma de reservas diretas, ‘Book with GuestReady’.

Hoje é possível alugar um apartamento no Reino Unido, França, Portugal, Dubai e Kuala Lumpur através do site de reservas diretas. Reservar através desta plataforma permite que os proprietários paguem menos taxas, por um lado, e que os hóspedes encontrem preços mais acessíveis, por outro.

A proposta sugerida pelo Partido Socialista que prevê a limitação da atribuição de ‘vistos gold’ nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto foi rejeitada pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

Em comunicado, a organização considera que a medida seria “contraproducente” e que vai no sentido de tentar travar a procura no mercado, em vez de promover o aumento da oferta. O presidente da organização afirma compreender a necessidade de serem feitos ajustes nas zonas onde existe uma maior pressão imobiliária, mas afirma que “retirá-las do programa é mudar as regras a meio do jogo e um sinal negativo que estamos a passar aos potenciais investidores”.

“Compreenderia o aumento do valor mínimo de investimento nestes concelhos, que poderia passar de 500 mil euros para um milhão, por exemplo, mas não posso concordar que seja retirada a oportunidade de investir, sobretudo tendo em conta que se está a considerar toda a área metropolitana”, declara Luís Lima.

Segundo Ana Catarina Mendes, a ideia desta medida seria “retirar pressão das áreas metropolitanas” dando resposta ao problema da “especulação imobiliária” e  incentivar o investimento em zonas do interior” restringindo a atribuição de vistos gold “nas comunidades intermunicipais do interior e nas regiões autónomas” e para investimento que “crie emprego”. A líder parlamentar do PS recusa que esta medida possa vir a afugentar os investidores de Portugal: “Não queremos afastar os investidores mas atraí-los para outras zonas do país”.

O representante da APEMIP acrescenta, na mesma nota, que a promoção da descentralização do investimento para o interior do país seria um “estímulo positivo”, mas realça que a delimitação das zonas poderá deixar de fora regiões que também precisam que este investimento lhes chegue.

Desde a criação do incentivo dos ‘vistos gold’ em 2012, foram atribuídas 8207 autorizações de residência, que correspondem a um investimento de mais de 4.9 mil milhões de euros em Portugal, dos quais 4.5 mil milhões correspondem a imobiliário. Só em 2019, este investimento representou mais de 660 milhões de euros.

O valor médio da avaliação das casas registou um novo recorde máximo, ao fixar-se nos 1.321 euros/m2 em dezembro de 2019, mais nove euros do que no mês anterior, segundo os dados do Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) esta terça-feira, 28 de janeiro.

A nível regional, a maior subida face ao mês anterior registou-se na Região Autónoma dos Açores (2,3%). A única descida foi observada na Região Autónoma da
Madeira (-1,2%). Em comparação com o período homólogo, o valor médio das avaliações cresceu 8,3%. A taxa de variação homóloga mais elevada para o conjunto das avaliações verificou-se no Algarve (10,0%) e a menor foi registada na Região Autónoma da Madeira (5,4%).

Apartamentos
No mês em análise, o valor médio da avaliação de apartamentos foi de 1.408 euros/m2 aumentando 9,7% relativamente ao mês homólogo de 2018. O valor
mais elevado foi observado na região do Algarve (1.755 euros/m2) e o mais baixo no Centro (1.112 euros/m2). Comparando com novembro, o valor para apartamentos subiu 0,4%, tendo a Região Autónoma dos Açores apresentado a maior subida (3,6%) e a Região Autónoma da Madeira a menos acentuada (0,1%).

A nível homólogo, a Região Autónoma dos Açores apresentou o crescimento mais significativo (13,8%) e a Região Autónoma da Madeira o mais baixo (6,6%).
O valor médio da avaliação para apartamentos de tipologia T2 subiu 12 euros, para os 1.456 euros/m2, tendo os T3 subido cinco euros, para os 1.312 euros/m2. Globalmente estas tipologias representaram 83,2% das avaliações de apartamentos realizadas em dezembro.

Moradias
O valor médio da avaliação das moradias foi de 1.172 euros/m2 em dezembro, o que representou uma subida de 4,7% em relação mesmo mês do ano
anterior. Os valores mais elevados observaram-se no Algarve (1.696 euros/m2) e na Área Metropolitana de Lisboa (1.644 euros/m2), tendo o Centro registado o
valor mais baixo (1 009 euros/m2).

Comparando com novembro, a Região Autónoma dos Açores apresentou o maior aumento (2,0%), enquanto a Região Autónoma da Madeira registou a única descida (2,9%). Em termos homólogos, a Região Autónoma dos Açores apresentou o maior crescimento (9,5%) e o menor ocorreu na Região Autónoma da Madeira (3,6%).

Analisando o mês anterior, os valores dos T3 e T4, tipologias responsáveis por 48,3% das avaliações, atingiram os 1.095 euros/m2
e 1.171 euros/m2 (menos cinco euros e mais 24 euros, respetivamente). Já as moradias T5 ou superior, com 37,4% das avaliações de moradias em dezembro, subiram 6 euros, para 1.268 euros/m2.

Análise anual
Em termos anuais o valor médio de avaliação das casas em 2019 fixou-se nos 1.286 euros/m2 , o que se traduziu numa subida de  de 7,9% relativamente ao ano anterior. Os alojamentos, no ano de 2019, registaram um aumento de 9,5% nos apartamentos e 5,2% nas moradias, para valores médios de avaliação de 1.368 euros/m2 e de 1.152 euros/m2 (1.249 euros/m2 e 1.095 euros/m2 em 2018, respetivamente.

A Vanguard Properties arranca esta segunda-feira 27 de janeiro a construção da torre de Campolide, designada como ‘Infinity’. Este projeto foi adjudicado à Mota-Engil e a obra tem a duração prevista de 28 meses, disse a promotora imobiliária em comunicado.

Situada em Campolide, este edifício terá 26 pisos acima do solo e 195 apartamentos com tipologias de T0 a T6 Duplex e 329 lugares de estacionamento. Este projeto representa um investimento de mais de 90 milhões e terá um total de 50 mil m2 de área de construção, com preços de lançamento dos apartamentos a variarem entre os 4.200 e os 9.200 euros/m2.

A arquitetura do empreedimento é da responsabilidade da equipa de projetistas da Saraiva + Associados, que apresenta uma implantação concêntrica, composta por três ‘asas’ ligadas a um núcleo central onde cada braço terá uma designação e organização tipológica própria. Alguns apartamentos em duplex vão ter terraços com duplo pé-direito, ajardinados.

Neste condomínio destacam-se uma piscina exterior no 24º piso, uma piscina interior para adultos, outra para crianças, duas salas de festas, um ginásio, kids club, spa, salas de reuniões e pátio interior com extensas áreas ajardinadas complementadas por um campo para a prática de padel.

Os promotores imobiliários estão a sentir “necessidade de virem para as periferias de Lisboa”. A afirmação é de Jorge Madrugo Garcia, diretor de expansão da rede imobiliária Coldwell Banker, em entrevista ao Jornal Económico. Questionado sobre quais as razões que levam os promotores a optar por saírem de Lisboa, o responsável refere que “o preço do terreno é muito elevado, daí o mercado da classe média não conseguir corresponder em termos da procura no centro de Lisboa”. O responsável dá o exemplo do concelho de Almada que “começa a surgir com produto de qualidade e adequado a essas necessidades”.

Outro cenário que leva a essa mudança deve-se aos “problemas de fiscalidade e ao custo da obra”, assumindo que “é incomportável ter um produto final hoje em Lisboa acessível à classe média”. Olhando para a evolução do mercado português, Jorge Madrugo Garcia salienta que “temos assistido nos últimos anos a um crescimento efetivo e muito significativo”.

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Se, por um lado, os senhorios querem fazer um valor ajustado ao mercado que lhes garanta lucro, os inquilinos procuram, por outro, ofertas com o valor mais em conta possível.

Assim, perante a necessidade de se definir a renda certa, há que ter primeiramente em conta as despesas que lhe são inerentes:

• Imposto Municipal Sobre Imóveis;
• Imposto sobre rendas;
• Quotas de condomínio;
• Seguro multirriscos.

Para além destes encargos, é recomendável que o senhorio tenha uma poupança de parte, tanto para eventuais despesas de manutenção, como também para assegurar que não existe prejuízo. A estes encargos acrescerá, se for o caso, a prestação mensal do crédito à habitação.

As despesas de manutenção, de pintura e de reparação podem ser deduzidas no IRS, assim como os gastos de iluminação e aquecimento central. Também o IMI e encargos com seguros são dedutíveis.

 

Crédito à habitação destinado a casas para arrendar

Sendo o crédito à habitação o elemento mais importante no processo de compra de casa (pois raros são os casos em que se tem o valor total para pronto pagamento), o cliente tem de informar o banco sobre o propósito da solicitação do crédito.

Ou seja, se sabe de antemão que a casa que quer comprar será para arrendamento, o contrato contemplará essa situação, tanto em termos das condições, como do spread proposto pelo banco.

Se, por outro lado, decidir arrendar a sua habitação no decorrer do crédito, não há problema. Contudo, é obrigado a notificar o banco dessa intenção. Nestes casos, o banco geralmente renegocia o spread.

Ainda assim, existem naturalmente exceções: se a decisão decorrer do facto de um dos elementos do agregado familiar estar desempregado ou se o local de trabalho se alterar para outro local, pelo menos a 50km de distância da habitação, o banco não irá renegociar o spread.

Perante a decisão de alterar a finalidade do crédito, se as condições propostas pela instituição financeira não forem do seu agrado, poderá sempre recorrer a uma transferência do crédito para outra entidade bancária que apresente uma melhor proposta. O Bankinter, por exemplo, suporta os encargos com a transferência até 1,25% do capital transferido.

O mesmo se aplica aos seguros subscritos, existindo sempre a possibilidade de mudar para uma seguradora que contemple uma oferta com valores mais em conta e/ou condições mais apelativas. O proprietário da habitação terá custos com o seguro multirriscos e o seguro de vida que, apesar de propostos pelo banco, poderão ser contratados externamente e diretamente através de qualquer seguradora.

 

Como chegar ao valor ideal da renda

A Ana e o Carlos são um casal jovem que adquiriu um T2 em Lisboa por 140 mil euros com a finalidade de arrendamento. Para tal, recorreram a um crédito à habitação cuja prestação mensal é de 400 euros. A esta prestação, somemos o IMI, o imposto de renda, os seguros, o condomínio, bem como a poupança para dois meses de desocupação por ano. Bem feitas as contas, o casal terá de cobrar, pelo menos, cerca de 740 euros para não ter prejuízo.

Este valor pode ser alterado anualmente, mas há que ter atenção às diretrizes sobre a atualização dos valores rendas..

Eis os cálculos:

 

Exemplo prático de cálculo do valor da renda

Tipo de encargos com o imóvel	Valor mensal	Subtotal
IMI (140.000€ x 0,3% / 12)	35€	35€
Seguro multirriscos (150€ / 12)	12,5€	47,5€
Seguro de vida (300€ / 12)	25€	72,5€
Prestação mensal do crédito à habitação	400€	472,5€
Despesas de condomínio	10€	482,5€
Acréscimo de poupança para dois meses de desocupação anual (482,5€ x 2 = 965€)	96,5€	579€
Acréscimo de imposto de renda (0,28 x 579)	162,12€	741,12€
Valor final da renda	741,12€

Nota: Valores meramente referenciais a título exemplificativo.

 

É importante lembrar que, se por acaso o casal já tivesse terminado de reembolsar o crédito à habitação, a margem de lucro resultaria mais alta. Caso contrário, a chave está na comparação do mercado e, de seguida, na escolha da oferta de crédito mais vantajosa.

O Grupo André Jordan vai investir 25 milhões de euros na construção de 50 novos apartamentos e 15 townhouses, para dar continuidade ao projeto Lisbon Green Valley.

A apresentação dos novos empreendimentos decorreu esta quarta-feira, 22 de janeiro, no Belas Clube de Campo, local onde se encontra o Lisbon Green Valley.

Os 50 apartamentos estão distribuídos por três prédios, com tipologias de T1 a T3 e uma área útil de 89m2 e os 169m2, com preços disponíveis a partir dos 420 mil euros.

De realçar que os apartamentos nos rés do chão incluem jardim e piscina privada, com áreas entre os 40m2 e os 120m2.

Em relação às townhouses são compostos por áreas que variam entre os 56m2 e os 753m2, com uma única tipologia (T4).

As obras para a construção destes novos empreendimentos já estão em curso, estando as primeiras entregas previstas para junho de 2021.

Estes novos projetos estão inseridos no plano de desenvolvimento do Lisbon Green Valley, que prevê numa primeira fase a construção de 366 unidades, divididas por townhouses, apartamentos e lotes de moradias unifamiliares.

Em declarações ao Jornal Económico, Gilberto Jordan, CEO do Grupo André Jordan refere que estes empreendimentos “são a continuação de uma promessa feita há dois anos, acreditamos que vai ser um sucesso e vem dar resposta à procura do mercado”.

Em termos de investidores que procuram estes novos empreendimentos, o responsável afirma que é “50/50 de portugueses e estrangeiros”.

 

A taxa de juro no crédito à habitação caiu para os 1,011% no mês de dezembro, registando uma quebra de 0,6 pontos base (p.b), face ao verificado no mês anterior (1,017%), de acordo com os dados publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), esta segunda-feira 20 de janeiro. Por sua vez, nos contratos celebrados nos últimos três meses, a taxa de juro desceu para os 1,065%, em comparação com os 1,086%, verificados em novembro.

Já o valor médio da prestação vencida teve um aumento de dois euros, estando agora nos 248 euros. Deste valor, 45 euros (18%) correspondem a pagamento de juros e 203 euros (82%) a capital amortizado. Em relação aos contratos celebrados nos últimos três meses, o valor médio da prestação subiu 29 euros, estando atualmente nos 365 euros.

No mês em análise, o capital médio em dívida para a totalidade dos contratos subiu 34 euros face ao mês anterior, fixando-se nos 53.460 euros, enquanto nos contratos celebrados nos últimos três meses, o montante médio do capital em dívida foi de 102.938 euros, mais 808 euros do que o registado em novembro.

Resultados anuais

No conjunto total do ano de 2019, a taxa de juro média nos contratos de crédito à habitação fixaram-se nos 1,060%, (2,5 p.b. superior à taxa verificada em 2018). No destino de financiamento aquisição de habitação, a taxa de juro média subiu 1,9 p.b., situando-se atualmente nos 1,080%.

O capital médio anual em dívida para o total do crédito e para o destino de financiamento aquisição de habitação, passou dos 51.997 euros e 58.615 euros em 2018, para os 52.940 euros e 59.700 euros em 2019, respetivamente.

No que diz respeito à prestação média anual vencida para o total do crédito à habitação, registou-se uma subida de cinco euros em 2019, para os 246 euros. No destino de financiamento aquisição de habitação, verificou-se igualmente um aumento de cinco euros entre 2018 e 2019, fixando-se agora nos 268 euros.

Os preços de venda das casas em Portugal Continental registaram um aumento homólogo de 14,1% em novembro, de acordo com os dados apurados pela Confidencial Imobiliário no âmbito do Índice de Preços Residenciais (IPR), publicados esta segunda-feira, 20 de janeiro.

Esta variação representa uma recuperação de 0,9 pontos percentuais face aos 13,2% de variação homóloga que o IPR apresentou em outubro. O mês de novembro voltou desta forma a colocar a valorização homóloga da habitação em níveis superiores a 14,0% que apresenta desde março de 2018, um patamar apenas interrompido neste último mês de outubro.

Depois de iniciar o ano 2019 em aceleração, desde abril que a variação em cadeia dos preços das casas em Portugal verificou uma tendência predominante de abrandamento, com taxas a oscilar entre os 0,6% e os 1,5%, verificando-se uma subida mensal média de 1,2% ao longo deste período. Em novembro, foi registado um aumento de 1,7% em cadeia,  ultrapassando as subidas mais expressivas de 2019, em janeiro e fevereiro quando ultrapassaram os 1,6%.

Segundo o IPR, os preços da habitação em Portugal estão em recuperação desde meados de 2013, quando atingiram o seu ponto mais baixo desde 2007 (ano de início da atual série do IPR), mas só cerca de três anos mais tarde a subida começou a ganhar ritmo em termos homólogos, com taxas acima dos 5,0%. Contudo, entre 2007 e 2013 os preços das casas acumularam uma descida de 21% e só voltaram a equiparar-se aos níveis de pré-crise no final de 2017.

Desde então registaram-se subidas homólogas superiores a 11%, atingindo um pico de mais de 17% em outubro e novembro de 2018.  Este ritmo de subidas permitiu chegar a novembro de 2019 com preços 34% acima dos valores praticados em 2007.

Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, refere em comunicado que “estes dados mostram que as expetativas de abrandamento da subida dos preços em Portugal traçadas para 2019 acabaram por não se cumprir, apesar da valorização dos mercados âncora de Lisboa e Porto estar claramente a perder ritmo.

O responsável sublinha que “os preços a nível nacional mantêm um ritmo forte e constante de subida, apesar de já superarem em 34% os níveis de 2007, sendo agora impulsionados pelos mercados da periferia destas cidades, onde, de forma geral, os preços só descolaram em 2019”.

A questão agora, para Ricardo Guimarães prende-se com o facto de perceber “como o mercado se comporta ao longo de 2020, até porque estas cidades secundárias, em princípio, deverão exibir ciclos de valorização não tão longos como aconteceu em Lisboa e Porto. Os próprios operadores de mercado dão já conta de que os compradores estão mais cautelosos e sensíveis aos preços, apesar das limitações na oferta”.

As propostas do Governo para Orçamento do Estado de 2020, em relação ao Alojamento Local (AL) estão a causar polémica no segmento. “Matar o AL neste momento em que Portugal é um país de referência no turismo mundial, é incorreto, porque certamente que se o matarem vão ter que o reativar novamente”, afirma David Costa, senior business development manager da Hostmaker, durante a apresentação dos resultados e perspetivas da empresa para 2020 realizada nesta quinta-feira, 16 de janeiro.

“Qual é o sentido de ter uma casa em alojamento local numa rua de contenção e outra casa no outro lado dessa rua, que como já está fora da zona de contenção paga menos imposto. Não tem cabimento nenhum e não é justo”, salienta David Costa. O responsável dá o exemplo da indústria hoteleira que “abre hotéis em tudo o que é sítio e a pagar 15%. São dois pesos e duas medidas. Vamos ver se essa medida vai ser aprovada”, realça o responsável.

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A Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) instaurou 327 processos de contraordenação e 11 processos crimes na sequência das fiscalizações a cerca de 1.900 estabelecimentos de alojamento local (AL) e empreendimentos turísticos realizadas em 2019.

Num comunicado divulgado este sábado, a ASAE refere que estas ações tiveram lugar em todo o território nacional, tendo sido fiscalizados “cerca de 1900 operadores económicos” e instaurados 327 processos de contraordenação e 11 processos-crime “por reprodução ou imitação de denominação de origem ou de indicação geográfica, fraude de mercadorias, oferta ou prestação de serviços sob marcas contrafeitas ou imitadas e desobediência”.

Segundo a ASAE a falta de afixação da placa identificativa do alojamento local ou da classificação do empreendimento turístico e a oferta de serviços de AL por parte de estabelecimentos sem registo ou com registo desatualizado estão entre as principais infrações contraordenacionais detetadas.

A ASAE detetou ainda situações de falta do cumprimento dos requisitos de segurança exigidos a este tipo de estabelecimentos e empreendimentos, incumprimentos no âmbito do Livro de Reclamações e incumprimento dos requisitos de higiene previsto nos regulamentos legais em vigor.

“Foram ainda determinadas oito suspensões por violação dos requisitos de higiene, atividade de empreendimentos turísticos e alojamento local por abertura e funcionamento de instalação desportiva sem um Diretor Técnico com título profissional válido e sem seguro”, acrescenta o comunicado.

Destas ações de fiscalização resultou também a apreensão de 92 quilos de carne e produtos derivados, 257 litros de vinho e 328 litros de azeite, num valor global de cerca de 20.500 euros.

O mercado de escritórios em Lisboa finalizou o ano de 2019 com uma quebra de 6% face ao ano anterior, mas ainda assim recuperando ligeiramente, em relação aos 10% de novembro de 2019, segundo revela o Office Flashpoint da consultora JLL, divulgado esta sexta-feira, 17 de janeiro.

Assim, o mercado terminou 2019 com uma absorção acumulada de 193.892 m2, face aos 206.428 m2 que tinham sido registados em 2018. No último mês do ano, a ocupação de escritórios em Lisboa atingiu os 22.008 mil m2, num crescimento de 87% face ao mês anterior e de 44% em relação ao período homólogo.

Em termos anuais, as zonas do Corredor Oeste (zona 6) e do Prime CBD (zona 1) foram as mais movimentadas, concentrando cada uma 26%. O Parque das Nações (zona 5) e as Novas Zonas de Escritórios (zona 3) representaram, respetivamente, 15% e 14% do take-up, destacando-se ainda o CBD (zona 2), com um peso de 11%.

No que diz respeito à procura verificou-se um equilíbrio entre as empresas de TMT’s & Utilities, consultores e advogados e empresas de serviços, que concentraram, entre si, 61% da área ocupada, distribuída por quotas iguais de cerca de 20%. Já as empresas de serviços financeiros registaram 16% da ocupação anual.

Em relação ao mês de dezembro, foram igualmente as zonas 1 e 6 as mais dinâmicas, representando 50% e 28% do volume transacionado no mercado, respetivamente. A maior operação do mês foi a ocupação de 7.675 m2 pela Cuatrecasas no edifício Liberty, em pleno Prime CBD. Em termos de procura, evidenciaram-se as empresas de consultores e advogados, com 35% do take-up mensal, e de serviços financeiros, com outros 22%.

De destacar ainda que em dezembro foram contabilizadas 22 operações de escritórios, o que se traduziu numa área média por operação de 1.108 m2, praticamente duplicando os 655 m2 registados em novembro.

Mariana Rosa, Head of Office /Logistics Agency & Transaction Management da JLL refere que “este resultado vai ao encontro das expetativas, tendo em conta a significativa falta de espaço de escritórios que existe atualmente. É um reflexo da intensa procura, quer por parte de empresas internacionais que pretendem instalar-se em Portugal, quer por parte de empresas que já cá estão e querem expandir-se.

A responsável salienta que para “este ano estão previstos 79 mil m2 de novos escritórios para o mercado, mas ainda assim, é preciso libertar mais oferta. A reabilitação de edifícios de escritórios existentes, com uma renovação interior para equipar os espaços com as funcionalidades essenciais e colocar, assim, produto no mercado a tempo de aproveitar os timings de alto dinamismo existente, será uma das tendências de mercado este ano”.

A Norfin vai investir 200 milhões de euros para a construção da nova “Metropolis” de Lisboa. A empresa ligada à gestão de investimentos imobiliários detida pelo Grupo Arrow Global, adquiriu projeto à Multi Corporation e vai criar uma nova centralidade na área de Alvalade, com mais 80 mil m2 edificados, de acordo com o comunicado divulgado esta quinta-feira, 16 de janeiro.

O projeto, localizado nos terrenos do antigo estádio de Alvalade, prevê a construção de quatro novos edifícios de escritórios classe-A, com um total de 37.600 m2, três de habitação com 30.250 m2 e mais de 200 apartamentos, e uma área comercial com 11.100 m2, com construção a iniciar no final do ano.

André David Nunes, Chief Investment Officer da Arrow Portugal, que inclui a Norfin e Whitestar, afirma que “esta aquisição demonstra o ADN da Norfin como gestora de investimentos imobiliários que alia sofisticação financeira a uma elevada capacidade técnica de gestão de projeto”.

O responsável salienta que “a localização, por estar à porta de um hub de transportes com duas linhas de metro, um terminal de autocarros, próxima da 2ª circular, do Eixo Norte-Sul e do aeroporto, será ideal para a expansão do CBD (Central Business District) e deverá capturar grande parte da enorme procura destinada aos escritórios classe-A, atualmente concentrada no Parque das Nações”.

André David Nunes salienta ainda o “facto de ser um projeto integrado e planeado em conjunto vai maximizar as sinergias entre os escritórios, comércio e habitação, respeitando o que caracteriza a zona prime de Alvalade”.

A Associação de Hotelaria de Portugal (AHP) divulgou hoje que prevê a abertura de 51 novos hotéis em 2020 e apenas nove remodelações, registando um abrandamento do registo de intenções.

Os dados foram dados a conhecer pela presidente executiva da AHP, Cristina Siza Vieira, numa apresentação à imprensa dos resultados do inquérito “Hotelaria: Balanço 2019 & Perspetivas 2020”, bem como dos últimos resultados do barómetro Hotel Monitor (de janeiro a novembro 2019).

Segundo os dados daquela associação, a região norte do país é a que regista o maior número de intenções, com 18 novos hotéis em 2020 e cinco remodelações.

Para Lisboa estão previstos 14 novos hotéis, na zona centro seis e no Algarve três. Quanto às remodelações, está prevista apenas uma em cada uma destas três localizações.

No entanto, há intenções de aberturas e remodelações “que ficam com o caminho”, segundo a responsável, como aconteceu em 2019, em que apenas 24 das 65 aberturas previstas se concretizaram.

Em relação ao Hotel Monitor, o barómetro específico da hotelaria nacional, os resultados provisórios para o período de janeiro a novembro de 2019 apontam para uma taxa de ocupação de 72%, tal como em 2018.

No entanto, o indicador mais destacado pela AHP é o do gasto médio do turista no hotel, que resulta da divisão da receita total do hotel pelo número de hóspedes e que subiu 6%, para 139 euros.

Isto significa, referiu Cristina Siza Vieira, que “os hotéis estão a encontrar outras fontes de rendimento para lá do alojamento”.

“Têm outros consumidores que não os hóspedes”, como por exemplo os banquetes, as receitas dos bares e as salas de reuniões, acrescentou.

A AHP refere ainda que o preço médio por quarto (ARR, na sigla inglesa) subiu 3%, de 94 para 96 euros, no período (comparando com o período homólogo, ou seja, de janeiro a novembro de 2018), e a receita por quarto disponível (RevPAR, na sigla inglesa) cresceu apenas um euro, para 71 euros.

O Governo estima fechar o ano de 2019 com receitas turísticas de 18,1 mil milhões de euros, quando em 2018 tinham sido de 16,8 mil milhões de euros, disse hoje a secretária de Estado do Turismo, Rita Marques, presente no encontro da AHP.

“Temos estimativa de fechar 2019 com 18,1 mil milhões de euros [de receita turística], que compara com 16,8 do ano anterior”, afirmou Rita Marques, que falava no almoço da Associação da Hotelaria de Portugal, num hotel em Lisboa.

“Esperamos em 2019 superar o ano de 2018, que foi já um ano bom”, acrescentou.

O turismo em Portugal registou aumentos no número de hóspedes e dormidas e tudo graças aos residentes. De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística, esta quarta-feira, registaram-se 1,8 milhões de hóspedes e 4,1 milhões de dormidas em novembro de 2019, aumentos de 12,5% e 7,2%, respetivamente, face ao mesmo período de 2018. Ao esmiuçarmos os dados, o INE revela que as dormidas de residentes cresceram 14,1% e as de não residentes aumentaram 4,2%  no penúltimo mês de 2019.

Apesar do aumento de hóspedes e dormidas, os dados sugerem que as pessoas ficaram nos alojamentos turísticos menos tempo, reduzindo a a estadia média para cerca de duas noites.

No total, os proveitos totais aumentaram 10,2% , mais 5,8% do que foi registado em outubro, atingindo 229,6 milhões de euros. Os proveitos no setor do alojamento fixaram-se em 164,8 milhões de euros crescendo 9,3%, mais 6,5% no mês anterior.

Olhando para os não residentes, Portugal, no ano passado, as atenções dos turistas chineses (aumento de 25,9%), norte-americanos (20,2%) e canadiano (19,6%). Os turismo brasileiro verificou um aumento de 9,1% e espanhóis continuam a visitar o território português (4,7%) O INE registou ainda uma desaceleração de 6,8% em novembro por parte dos hóspedes alemães.

Quando se olha para o total do ano, é possível verificar que, entre janeiro e novembro, o número de hóspedes cresceu, bem como “as dormidas que aumentaram 3,9%, com contributos positivos quer dos residentes (+6,3%), quer dos não residentes (+3,0%)”, nota o INE.

O Grupo Omega, através da sua associada Realplano, SA, vai investir 4,5 milhões de euros no projeto de reabilitação e construção da “Casa Ferreirinha”, situada na Foz Velha no Porto, informou a empresa em comunicado esta quarta-feira, 15 de janeiro.

O projeto de reabilitação da antiga casa de praia de dona Antónia Adelaide Ferreira – empresária do setor do vinho na região do Douro no século XIX, conhecida por “Ferreirinha” – vai dar origem a 23 apartamentos de tipologias T1 e T2. Os trabalhos vão decorrer durante 15 meses, estando a gestão e condução técnica dos mesmos a cargo da Omega, Serviços de Engenharia Lda.

Dos 23 apartamentos, 12 são resultantes de uma criteriosa reabilitação da estrutura existente e 11 serão criados de raiz, ficando unidos por um espaço verde. O projeto terá a assinatura do atelier do arquiteto Virginio Moutinho, e vai manter o estilo arquitetónico da casa mãe, edificada no século XIX.

José Carvalho, CEO do Grupo Omega salienta que reabilitação da “Casa da Ferreirinha” será “um marco nesta zona privilegiada do Porto. Os futuros moradores poderão beneficiar de uma zona muito tradicional e tranquila, mas ao mesmo tempo muito próxima do centro histórico do Porto”.

O responsável acrescenta que este “será um condomínio muito exclusivo, para o qual foram selecionados materiais de excelência, tendo existido uma grande preocupação ao nível do desempenho térmico a acústico. Este projeto é uma dos muitos que o Grupo Omega se encontra atualmente a desenvolver ao nível da reabilitação, construção nova e projetos de engenharia”.

As rendas das casas subiram 78% desde o seu ponto mais baixo no últimos anos, em 2013, em plena crise económica. Foi a partir deste ano que as rendas iniciaram a sua recuperação, depois do mínimo atingido. Mesmo assim foram necessários mais três anos (2016) para as rendas atingiram níveis de 2010.

Este ciclo de crescimento permitiu que as rendas na capital estejam atualmente mais de 44% acima dos níveis de 2010, apresentando ainda uma recuperação de 78% face ao seu ponto mais baixo, em plena crise (2013)”. indica o IRR.

Depois desta subida de três anos, as rendas das casas em Lisboa desceram 1,4% no terceiro trimestre de 2019 em comparação com o trimestre anterior, descendo pela primeira vez desde 2016. Desde o terceiro trimestre de 2016 que as rendas de habitação na capital portuguesa subiam de forma ininterrupta, tendo mesmo atingido variações trimestrais acima dos 7%.

Desde início de 2018 que o ritmo do crescimento das rendas em Lisboa dava sinais de abrandar, uma tendência que segundo o IRR ficou evidente ao longo do último ano e que “reflete também o comportamento dos preços de venda da habitação na capital”.  No final desse ano, o IRR para Lisboa avançava 2,5% face ao trimestre anterior, mas em 2019 essas variações não chegaram a atingir os 1,0%, fixando-se em 0,9% no primeiro trimestre e em 0,2% no segundo trimestre.

Em termos homólogos, verificou-se também um abrandamento, atingindo os 2,2% no terceiro trimestre de 2019, sendo necessário recuar ao terceiro trimestre de 2014 para encontrar variações homólogas semelhantes (2,6%), numa altura em que o mercado começava a dar os primeiros sinais de recuperação após um período em que acumulou uma descida de 19,3% no valor das rendas contratadas.

“A duração e intensidade do ciclo de subidas das rendas nos últimos três anos já fazia antecipar um abrandamento, que culmina agora na primeira descida em anos. Fica agora por perceber se este comportamento será uma situação isolada ou se terá continuidade. Em espelho do comportamento dos preços, não se consegue antecipar, pois apesar da tendência de suavização da valorização do Índice de Preços Residenciais para Lisboa, os preços continuam a apresentar variações positivas em termos trimestrais, inclusivamente voltando ao patamar dos 3% nos dois últimos trimestres em análise, depois de desceram para 0,7% no início do ano”, afirma Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.

A estreia no mercado bolsista português foi em Lisboa esta quarta-feira, mas a espanhola Merlin por enquanto ainda vê barreiras em investir fora da capital, nomeadamente no Porto.

Ismael Clemente, CEO da imobiliária explica em entrevista ao Jornal Económico, que “o mercado de escritórios no Porto é muito estreito”, sublinhando que “é complicado sair da Grande Lisboa”.

O responsável da Merlin Properties assume no entanto, ter “muita curiosidade e vontade de ver mais de perto o Grande Porto, mas não é assim tão simples, porque o mercado de escritórios no Porto é muito estreito e o tipo de relação entre o inquilino e senhorio são sempre de contratos muito pequenos”.

Contudo, salienta que “se o mercado do Porto evoluir, e não há razões para não o fazer, pode tornar-se um hub tecnológico dentro de Portugal”. Caso isso venha a “acontecer e nós percebermos que há um maior dinamismo no mercado de escritórios no Porto, obviamente que gostaríamos de ter também a nossa presença”.

Lisboa saturada

Em relação ao mercado de Lisboa, Clemente sublinha que “está um pouco saturado e por isso já estamos muito mais seletivos na procura”.

O CEO da Merlin Properties dá o exemplo de Espanha, onde está sem fazer aquisições desde 2017. “Em Portugal já fizemos até 2019, em 2020 vamos ver”, refere, acrescentando que caso não exista nenhum tipo de investimento em Portugal este ano, essa situação “não será um problema e não temos qualquer pressão para o fazer”.

Em relação ao volume de investimento traçado para 2020, Ismael Clemente realça que “infelizmente não temos um valor definido, porque o mercado imobiliário ao nível do investimento tem uma componente estratégica e tática e não podemos colocar-nos sob uma pressão de investimento, porque normalmente, quando isso acontece o resultado é dar asneira, porque estamos a comprar ativos que não fazem sentido ser adquiridos”.

A Merlin Properties conta até ao momento com um portefólio de mil milhões de euros em Portugal. “Infelizmente não conseguimos chegar aos dois mil milhões, que era o nosso objetivo neste ciclo imobiliário. Não foi possível, o mercado também não tem muita liquidez e não há muita carteira disponível no mercado para ser comprada”, refere Ismael Clemente.

Rentabilizar a carteira

O responsável da empresa assume que a estratégia agora passa por “expandir o valor da nossa carteira fundamentalmente para investimento, ou seja o dinheiro que estamos a investir na reformulação do centro comercial Monumental, ao fim do dia, é valor acrescentado para a nossa carteira. O mesmo acontece na nossa plataforma de logística em Vila Franca de Xira”.

A Merlin Properties entra esta quarta-feira na Bolsa de Lisboa com um preço de abertura de 12,37 euros por ação, valor pelo qual a imobiliária espanhola fechou a sessão no IBEX35 na sessão de terça-feira.

Vão ser emitidas 470 milhões de ações com o valor nominal de um euro por ação. A empresa não emitirá nem fará oferta por nenhuma ação nova vinculada à cotação em Portugal. As ações continuarão admitidas a negociação nas bolsas de valores de Madrid, Barcelona, Bilbao e Valência, e a partir desta quarta-feira, na Euronext Lisboa.

Com a entrada a ser feita mediante o procedimento de dual-listing” (cotação direta), a Merlin Properties considera Portugal como um dos seus principais mercados e com a integração na Bolsa Lisboa a partir desta quarta-feira, a intenção da SOCIMI espanhola passa por fortalecer a sua posição no mercado português, trazendo o seu valor estratégico para Portugal, para que dessa forma para unir Portugal e Espanha num mercado único.

A Merlin Properties espera também com esta entrada na Bolsa de Lisboa aumentar a sua visibilidade e reconhecimento da marca. A vontade da empresa espanhola em entrar no mercado bolsista português já havia sido manifestada em outubro de 2019. A SOCIMI espanhola conta com uma capitalização bolsista aproximada de 5,3 mil milhões de euros, sendo especializada na aquisição e gestão de imóveis comerciais localizadas na península Ibérica.

Ismael Clemente, CEO da Merlin Properties pretende que a empresa ligada ao setor imobiliário continue a aumentar os seus ativos em Portugal “de forma paciente e efetiva.

Na cerimónia de admissão da empresa espanhola realizada esta quarta-feira, 14 de janeiro, na sede da Euronext em Lisboa, o responsável da Merlin referiu que”volvidos cinco anos e meio da nossa atividade somos a maior empresa da península ibérica. Em Portugal o nosso investimento já chega aos mil milhões de euros”.

O responsável da Merlin Properties frisou ainda que a empresa está “a desenvolver um número de ferramentas e atividades que nos permitam dar resposta aos clientes e colaboradores”.

Sobre a admissão na Bolsa de Lisboa, Ismael Clemente assumiu que “é um sinal que esperamos venha a aumentar a nossa imagem e reputação no país. Cumprimos hoje um objetivo estratégico da nossa empresa ao entrarmos na bolsa portuguesa”.

Ismael Clemente salientou ainda que espera continuar a crescer no mercado português que atualmente representa 9% da empresa. “Queremos atingir entre os 15% e 20%, mas não temos nenhuma meta traçada para atingir esse número”, refere.

Sobre as áreas de aposta, Ismael Clemente refere que o retalho não é o setor favorito dos investidores internacionais neste momento. Escritórios e logísticas sim”, acrescentando que a plataforma de logística que a empresa possui em Vila Franca “vai incrementar o peso da Merlin em Portugal”.

A presidente da Euronext, Isabel Ucha, congratulou-se com a admissão na Bolsa de Lisboa da empresa espanhola Merlin Properties. A cerimónia decorreu esta quarta-feira, 14 de janeiro na sede da Euronext em Lisboa, com o tradicional tocar do sino, que encerrou mais um dia do mercado bolsista.

“Obrigado por escolherem a Euronext e Portugal para a vossa estratégia empresarial. A entrada da Merlin em Portugal é muito importante por várias razões”, começou por dizer Isabel Ucha.

A responsável da Euronext referiu que a entrada da SOCIMI espanhola no mercado bolsista português “é uma decisão da empresa que revela um investimento e desenvolvimento na economia portuguesa”, adiantando que “mostram confiança na nossa economia e também confiança nos investidores portugueses”.

Isabel Ucha acrescentou ainda que a chegada da Merlin Properties a Portugal é também importante para alguns instrumentos do mercado imobiliário português. “A Merlin é um exemplo na sua estratégia financeira. Tem uma estratégia de investimento arrojada”, salientou.

Sobre uma possível entrada da Merlin Properties no PSI 20, Isabel Ucha afirmou que “não existe nenhuma regra que impeça entrar no índice. Tem de cumprir as condições das outras empresas. Capitalização bolsista dentro do ranking, que são a liquidez e o volume de ações negociada ate à data para a revisão do PSI 20 na última sexta-feira de fevereiro. Teria todo o gosto que viessem a fazer parte, mas é importante que se faça esse caminho de liquidez”.

A Merlin Properties vai entrar na Bolsa de Lisboa com uma valorização de 12,37 euros por ação, valor pelo qual a imobiliária espanhola fechou a sessão no IBEX35.

A informação foi dada esta tarde em conferência de imprensa durante a cerimónia de admissão da empresa ligada ao setor imobiliário, na sede da Euronext em Lisboa.

Vão ser emitidas 470 milhões de ações com o valor nominal de um euro por ação. A empresa não emitirá nem fará oferta por nenhuma ação nova vinculada à cotação em Portugal. As ações continuarão admitidas a negociação nas bolsas de valores de Madrid, Barcelona, Bilbao e Valência, e a partir desta quarta-feira, na Euronext Lisboa.

Com a entrada a ser feita mediante o procedimento de dual-listing” (cotação direta), a Merlin Properties considera Portugal como um dos seus principais mercados e com a integração na Bolsa Lisboa a partir desta quarta-feira, a intenção da SOCIMI espanhola passa por fortalecer a sua posição no mercado português, trazendo o seu valor estratégico para Portugal, para que dessa forma para unir Portugal e Espanha num mercado único.

A Merlin Properties espera também com esta entrada na Bolsa de Lisboa aumentar a sua visibilidade e reconhecimento da marca. A vontade da empresa espanhola em entrar no mercado bolsista português já havia sido manifestada em outubro de 2019. A SOCIMI espanhola conta com uma capitalização bolsista aproximada de 5,3 mil milhões de euros, sendo especializada na aquisição e gestão de imóveis comerciais localizadas na península Ibérica.

Os seus principais ativos de mercado concentram-se nos segmentos de escritórios, retalho e logística principalmente em Espanha e com uma percentagem de 10% atualmente em Portugal, com uma carteira de nove ativos, que no total movimentaram em território português um investimento de 900 milhões de euros.

A empresa britânica GuestReady, que gere mais de 200 propriedades em Portugal, fez as contas e concluiu que a Web Summit, a Meia Maratona de Lisboa e o NOS Alive foram os três períodos mais rentáveis para o Alojamento Local (AL) em Airbnb na capital portuguesa.  Segundo uma análise da gestora de imóveis para arrendamento de curta-duração, os eventos de tecnologia, desporto e cultura têm ganho destaque entre as motivações daqueles que se fixam, temporariamente, em Lisboa.

Na altura da cimeira tecnológica, o RevPar (rendimento por unidade de AL disponível) foi de 73 euros por dia, o número médio de noites reservadas foram cinco e, em média, as reservas foram realizadas com 39 dias de antecedência. Ou seja, permite aos anfitriões ganharem mais 62% durante esta semana do início de novembro em comparação com outra semana qualquer desse mês.

No dia da meia maratona, que se realiza a 22 de março de 2020, o RevPar tende a ser de 60 euros diários, o número médio de noites reservadas sete e, em média, as reservas são feitas 44 dias antes. Nessa semana, os donos conseguem lucrar mais 13% – a mesma percentagem que os proprietários lucram aquando do festival de música NOS Alive, que este ano acontece entre os dias 9 e 12 de julho.

“Os eventos são uma ótima forma dos anfitriões estarem a par da procura turística na cidade”, defende Vanessa Vizinha, diretora-geral da GuestReady Portugal.

A empresa, que foi considerada ma das “Hot 25 Startups para 2019″ pela Phocuswire e Voyager HQ e ocupa o 9º lugar do “Startup 100 Ranking”, concluiu ainda que os proprietários podem, assim, ganhar mais de 20% todos os anos, o que significa um montante extraordinário na ordem dos 3 milhões de euros.

A taxa de ocupação de AL em Lisboa é de 72%, com um rendimento por unidade disponível de 61 euros. “Ao saber as datas-chave em que os visitantes estão a reservar em Lisboa, podem otimizar os preços e promover a propriedade da melhor forma, garantindo assim uma boa taxa de ocupação”, explica a responsável da GuestReady, com base nos dados da AirDNA.

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Considerada uma das maiores empresas de Espanha no setor imobiliário e cotada no IBEX35 desde 2015, a Merlin Properties é admitida esta terça-feira, 14 de janeiro na Bolsa de Lisboa, com a primeira sessão de negociação no dia seguinte.

A SOCIMI espanhola conta com uma capitalização bolsista aproximada de 5,3 mil milhões de euros, sendo especializada na aquisição e gestão de imóveis comerciais localizadas na península Ibérica.

A Merlin Properties foi fundada em 2014 por ex-executivos do Deutsche Bank e contou com o apoio inicial de fundos de investimento internacionais como a BlackRock, Principal Financial Group, Marketfield, Invesco e também o grupo Santander, tendo adquirido mais de mil escritórios do banco espanhol BBVA. A principal atividade da empresa passa pela aquisição e gestão ativa de ativos imobiliários comerciais no segmento de investimento “Core” e “Core Plus”.

Os seus principais ativos de mercado concentram-se nos segmentos de escritórios, retalho e logística principalmente em Espanha e com uma percentagem de 10% atualmente em Portugal, com uma carteira de nove ativos: sede da Novabase no Parque das Nações em 2015, por 18 milhões de euros, em 2016 o edifício Monumental e Torre ‘A’ das Torres de Lisboa, sede da Galp, por 103 milhões, aos quais se viriam a juntar mais 124 milhões pela compra da Plataforma Logística Lisboa Norte em Castanheira do Ribatejo.

No ano de 2017 surgiram as compras do Marquês de Pombal 3 por 60,3 milhões de euros e do Central Office no Parque das Nações, no valor de 29 milhões de euros. Em 2018, deram-se as aquisições da Torre Zen no Parque das Nações por 33,3 milhões de euros e o maior negócio da Merlin Properties até ao momento em Portugal, com a compra do Centro Comercial Almada Forum por 406, 7 milhões de euros.

Já no último ano, a Merlin Properties juntou à sua carteira de imóveis portugueses o edifício Art’s e a Torre Fernão de Magalhães no Parque das Nações por 112,2 milhões de euros e por fim a aquisição da sede da Nestlé em Linda-a-Velha, por 12,5 milhões de euros. Tudo somado, a empresa imobiliária investiu até ao momento em Portugal 900 milhões de euros.

A vontade da Merlin Properties em entrar no mercado bolsista português já havia sido manifestada em outubro de 2019. A oportunidade surge agora com a entrada na Bolsa de Lisboa a ser feita “mediante o procedimento de dual-listing” (cotação direta). A empresa encontra-se também a estudar a legislação portuguesa de maneira a poder criar posteriormente uma Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI).

O Governo tem destinada uma verba de 20 milhões de euros para o programa Porta 65 Jovem. Este valor faz parte do Orçamento do Estado para 2020 e corresponde a um aumento de mais dois milhões de euros que os previstos no OE do ano passado. A medida foi anunciada pelo ministro das Infraestruturas e da Habitação Pedro Nuno Santos, durante a audição parlamentar sobre o OE 2020. “Queríamos mais, mas é mais do que no ano anterior”, afirmou.

O Porta 65 Jovem é um programa de apoio financeiro ao arrendamento jovem que apoia cidadãos entre os 18 e os 35 anos, que arrendem casa para habitação permanente. O apoio governamental consiste no pagamento mensal de uma percentagem do valor da renda e permite a emancipação dos jovens e a dinamização do mercado de arrendamento.

Pedro Nuno Santos disse também que no OE 2020, estão previstos 150 milhões de euros para a habitação, um valor que será na maioria aplicado ao programa 1.º Direito e à promoção de habitação acessível, de acordo com o ministro. “Não temos uma separação entre os dois programas porque isso permite-nos preservar alguma liberdade para fazer melhor a gestão da dotação que nós queremos”, referiu.

Outra medida anunciada por Pedro Nuno Santos é o facto do Estado possuir uma lista de imóveis públicos que serão analisados para se perceber qual o seu estado e nível de degradação, por forma a tentar saber qual o nível de investimento necessário nos mesmos.

Os preços do mercado imobiliário português têm vindo a incrementar, não evidenciando sinais de querer abrandar. Estes aumentos fazem com que os portugueses voltem a fugir para as periferias, uma vez que comprar casa nos grandes centros deixou de ser uma realidade alcançável para muitos portugueses.

No entanto, há quem já possua uma casa e a queira vender, de forma a fazer um upgrade à habitação própria. Apesar de parecer um processo complicado, a agência imobiliária digital Housefy afirma que existem passos a ter em conta, que fazem com que este processo seja mais facilitado.

O primeiro conselho da agência imobiliária passa por “não realizar a compra do novo imóvel até que o contrato de promessa compra e venda do atual [imóvel] esteja assinado”. Um dos principais entraves é já ter uma segunda casa em fase final de compra e ainda não ter conseguido vender a primeira. Desta forma, é importante procurar por um comprador enquanto procura a nova casa.

Assim, a Housefy aconselha a ir por etapas e obter toda a documentação necessária para a mudança, para facilitar a organização e o foco ao longo de todo o processo. Estes factos devem abranger a mudança, os impostos e documentação necessária à venda de uma casa, bem como à compra de uma casa, as despesas da hipoteca, possível compra de novo mobiliário e possíveis gastos em reparações.

Em caso da venda ocorrer antes da compra, a Housefy aconselha a fazer um acordo de seis meses com o comprador entre a venda e a entrega da chave, para que tenha tempo para procurar e, efetivamente, mudar-se.

Relativamente à hipoteca, o mais fácil pode ser realizar uma nova, caso a habitação atual já estiver paga. Se o mesmo não acontecer, existem três casos que o consumidor tem de ter em conta. O cancelamento da hipoteca atual implica pagar a totalidade do remanescente do empréstimo e a comissão de cancelamento, sendo que a “sub-rogação da hipoteca” significa passar a dívida para o novo proprietário, substituindo o credor na titularidade. A última opção é a “hipoteca ponte”, uma junção da hipoteca das duas casas até que a primeira seja vendida.

A permuta é ainda um caso a considerar, uma vez que pode permitir uma poupança no crédito e consequente hipoteca. “Ao fazer a troca, o valor do imóvel é abatido no outro e vice-versa, reduzindo significativamente a taxa de esforço”, esclarece a Housefy, admitindo ainda que pode existir uma grande probabilidade do banco aumentar o spread ou obrigar à liquidação do empréstimo anterior.

A HIP ( Hotel Investment Partners) anunciou esta segunda-feira, 13 de janeiro a sua primeira aquisição em Portugal, com a compra do Hotel The Lake Spa Resort, da Oxy Capital de 5 estrelas e 192 quartos. Localizado em Vilamoura e com acesso direto à praia, o hotel era gerido pelo operador Blue & Green da Oxy Capital, indica a HIP em comunicado.

“Na linha do seu modelo de negócio, a HIP irá investir na transformação do hotel, que dispõe de um lago artificial, três restaurantes e dois bares. Na sequência do investimento, a HIP irá alterar a marca e o operador do hotel, decisões que estão ainda por definir dentro do ecossistema de parcerias da empresa”, informa a empresa espanhola.

A operação está pendente da aprovação pelas autoridades portuguesas da concorrência e acontece alguns meses após o início da expansão internacional da HIP com a compra de cinco hotéis na Grécia em setembro do ano passado. “Portugal sempre esteve entre os nossos mercados-alvo, dado o seu clima, gastronomia, infraestruturas, cultura e paisagem. Este factores fazem de Portugal um dos melhores destinos de férias da Europa”, afirma Alejandro Hernández Puértolas, CEO da HIP.

O responsável acrescenta ainda que “estamos muito satisfeitos com esta primeira aquisição em Portugal, e especificamente no Algarve, um ambiente privilegiado pela sua conectividade e pela longa duração da época alta, que chega a durar doze meses por ano. É também um destino com um posicionamento médio / alto perfeito para a introdução de marcas internacionais de prestígio. Para nós, é um destino muito especial e temos certeza de que nosso modelo de negócios funcionará tão bem quanto funciona em Espanha”.

O Governo decidiu manter o valor de referência para apurar o valor patrimonial de um edifício para efeitos de avaliação de imóveis ou de Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) de 2019. A informação foi publicada esta segunda-feira, 13 de janeiro em “Diário da República”.

“É fixado em 492 euros o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a vigorar no ano de 2020”, pode ler-se no documento assinado por António Mendonça Mendes, secretário de Estado dos Assuntos Fiscais.

Este valor do preço por metro quadrado que já havia sido registado no ano passado esteve congelado entre 2010 e 2018, para acomodar o impacto da crise financeira nos orçamentos.

Se é certo que mudar de casa implica um conjunto de burocracias a tratar, tanto relacionadas com a própria habitação como com o pedido de financiamento ao banco (para quem este se aplica), a verdade é que a papelada e o número de coisas para tratar não termina por aqui. Já depois da confusão das mudanças, existe toda uma série de assuntos para resolver. Para lhe facilitar esta fase da sua vida, enumeramos, neste artigo, tudo o que poderá precisar de tratar após mudar de casa.

Se, porventura, ainda está em processo de compra de casa e na fase de solicitação de um crédito à habitação, poderá saber qual é o spread e a TAEG praticados por todas as instituições bancárias através do simulador do ComparaJá.pt.

 

#1 – Alterar a morada fiscal de todos os documentos oficiais

Quando mudar de casa, todos os seus documentos oficiais (isto é, Cartão do Cidadão, Carta de Condução e Documento Único Automóvel) precisarão de ter registada esta alteração.

Como efetuar a alteração de morada no Cartão de Cidadão?

Desde logo, no que diz respeito ao Cartão do Cidadão, existem duas opções disponíveis: através da Internet, mediante a compra de um dispositivo de leitura, ou presencialmente nos balcões de atendimento do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), nos balcões do IRN dentro de uma Loja do Cidadão, nos Espaços Cidadão que disponibilizarem este serviço (consulte aqui a localização destas entidades em Portugal), nos postos consulares portugueses (para quem se encontra fora do país) e nas lojas da Rede Integrada de Apoio ao Cidadão – RIAC (para os habitantes dos Açores).

Se desejar tratar de tudo online (sem enfrentar filas de espera e sem ter de se deslocar fisicamente), é possível fazê-lo ao adquirir um leitor do Cartão de Cidadão, que mais não é do que um dispositivo eletrónico que lê todas as informações que constam do Cartão de Cidadão.

Todo o processo de alteração da morada online é tratado no Portal do Cidadão através do serviço de Alteração de Morada. Para entrar neste Portal e aceder a esta opção é necessário ter o PIN de autenticação do Cartão de Cidadão (que lhe é entregue no momento em que solicitou ou renovou este documento) e o leitor do mesmo (cujo preço ronda entre os 10 e os 15 euros, podendo ser adquirido em lojas como a Worten ou a FNAC), bem como informação completa relativamente à morada do imóvel.

O processo de alteração de morada através da Internet não tem custos, mas, no fundo, não é totalmente isento de despesas, pois há sempre que considerar o preço do leitor.

Depois de tratar de todos os passos online, no prazo de cinco dias úteis recebe, em casa, uma carta de confirmação para efetivar a mudança de morada e proceder à alteração no chip do Cartão de Cidadão, acedendo novamente ao portal online com o leitor de cartões.

Já se desejar fazer o processo no balcão, precisará de se dirigir ao mesmo, fazer o respetivo pedido, indicando qual é a nova morada, e pagar 3 euros. Depois, será necessário aguardar até receber, em casa, uma carta que comprova esta requisição. Assim que tiver na sua posse este documento, terá de deslocar-se novamente ao balcão para confirmar a nova morada.

Note que durante estas duas deslocações precisará sempre de ter consigo o PIN de autenticação do Cartão de Cidadão e o PIN de morada (este último corresponde ao código que é necessário para aceder à morada no Cartão de Cidadão).

 

Sabia que pode agendar online a sua ida ao balcão do IRN?

Para evitar filas de espera pode proceder ao agendamento do dia e da hora através do seguinte website: https://agendamento.irn.mj.pt

Tudo isto permite, assim, que o consumidor altere a morada que consta do seu documento de identificação sem ter de o renovar. Além disso, ao fazê-lo estará também a atualizar automaticamente a Carta de Condução e o Portal das Finanças, bem como a registar esta mudança em entidades como a EDP, Via Verde, Automóvel Club de Portugal, Caixa Geral de Aposentações, EPAL ou  IEFP.

 

#2 – Registar mudança de morada no Documento Único Automóvel

Por sua vez, no que toca ao Documento Único Automóvel (DUA), para efetuar a mudança de morada neste são necessários os seguintes documentos:

• Fotocópia do Cartão de Cidadão já com a morada atualizada;
• Certificado de Matrícula;
• Requerimento de Registo Automóvel devidamente preenchido.

É possível tratar desta modificação tanto presencialmente, no IRN, como através da Internet com recurso ao Automóvel Online. Entre neste portal, aceda à secção “Outros Pedidos” e selecione “Alteração de Nome/Denominação e/ou Mudança de Residência/Sede”. Aqui será necessário ter o leitor de cartões e os respetivos códigos, para além de ser necessário também ter à mão o DUA com os dados do veículo.

Se tratar deste processo online tem um pequeno desconto, sendo que esta operação tem um custo que ronda os 65€.

 

#3 – Solicitar reexpedição de correspondência postal se mudar de casa

Ao mudar-se de uma habitação para outra é fundamental que toda a sua correspondência postal seja devidamente encaminhada para a nova morada para que nada se perca durante este processo e para que, consequentemente, não deixe de receber cartas a tempo e horas. Esta tarefa é levada a cabo através do serviço Reexpedição de Correspondências dos CTT.

Para realizar um pedido de reexpedição deve, em primeiro lugar, preencher o respetivo formulário disponível no site dos CTT. Depois deve dirigir-se com este documento impresso ao balcão dos CTT mais próximo de si e entregá-lo.

Porém, note que esta requisição não tem efeitos imediatos: deverá fazer o pedido com três dias úteis de antecedência relativamente à data em que deseja que a mudança seja efetuada.

Desta forma, ao mudar de endereço não precisará de avisar todos os amigos, familiares e entidades das quais recebe correspondência postal.

 

#4 – Transferir o pacote de telecomunicações para a nova morada

Ao mudar de casa, o pacote TV Net Voz será um dos serviços de que precisará sempre na nova morada e, como tal, poderá optar entre transferir o que já tem ou, se estiver no fim do período de fidelização, até mudar de operadora.

Normalmente, os serviços de telecomunicações encontram-se associados a uma morada e não a um titular, o que faz com que ao se alterar a residência seja necessário celebrar um novo contrato que, por sua vez, implica um novo período de fidelização, isto porque a operadora incorrerá em custos com a instalação, ativação e mão-de-obra e exige, assim, essa refidelização como contrapartida.

Face a isto, pode não lhe compensar transferir o pacote que tem na sua atual habitação para a nova morada, uma vez que poderá ter se refidelizar. Portanto, antes de proceder a esta alteração, verifique primeiro quanto tempo falta para terminar o período de fidelização do seu atual pacote.

Se, porventura, não estiver no fim do período de fidelização, tente solicitar à operadora que lhe transfira os serviços que já tem para a nova morada, mas com as mesmas características, referindo expressamente que não quer um novo contrato, mas sim continuar o atual, sem alterações. Note que este requerimento tem de ser feito por escrito via e-mail ou carta registada com aviso de receção.

Mas tenha atenção: Imagine que possui um pacote com fibra ótica e na sua nova morada não existe acesso a esta tecnologia e, como tal, a operadora não pode instalar os serviços que já tem na residência para a qual se vai mudar, sendo obrigada a disponibilizar-lhe, ao invés, um pacote com satélite. Neste caso, saiba que tem direito a rescindir o contrato antecipadamente sem penalização.

 

#5 – Atualizar as informações do seguro automóvel

Quando mudar de casa e se tiver uma viatura própria, avise a sua seguradora sobre esta alteração, que pode ou não (dependendo da seguradora) implicar custos para si.

Se se mudar para uma cidade diferente da que está associada ao seu seguro automóvel, e se a nova morada estiver numa zona considerada de maior risco para a seguradora, então esta poderá realizar um ajuste no valor do prémio. Todavia, se a mudança se realizar dentro do mesmo município, não deverão existir custos associados.

 

#6 – Pedido de isenção de IMI

Embora este processo possa estar automatizado, a verdade é que, no caso de realização de uma nova escritura (portanto, na compra de casa) o consumidor dispõe de um prazo de 60 dias, após a assinatura desse documento, para requerer a isenção de IMI. Se pretender e for elegível para solicitar esta isenção, note que este pedido só poderá ser feito depois de já ter alterada a sua morada no Portal das Finanças. Descubra, neste artigo, como solicitar e quais os requisitos que tem de preencher.

 

#7 – Acesso a cuidados de saúde públicos na área de residência

Se mudar de casa e porventura pretender passar a utilizar a Unidade de Saúde da sua nova área de residência, há que deslocar-se à mesma para efetuar o registo, levando consigo o Cartão de Cidadão (ou o Passaporte, na falta deste), o cartão de beneficiário da Segurança Social (se não tiver Cartão de Cidadão) e um comprovativo de morada.

Mas tome nota: Se já tinha um médico de família na sua anterior morada e não deseja mudar de Unidade de Saúde, não é obrigado a fazê-lo.

 

#8 – Notificar o banco

Se mudar de casa, deverá avisar o seu banco e quaisquer outras instituições financeiras com as quais tem uma relação, deslocando-se a um balcão dos mesmos e levando consigo um comprovativo da nova morada (que poderá ser um recibo da água ou da eletricidade, por exemplo).

Porém, note que algumas instituições podem solicitar um comprovativo oficial de morada fiscal (pelo que recibos de despesas serão inválidos neste caso), o qual é possível pedir, facilmente e sem custos, através da Internet, no Portal das Finanças.

 

#9 – É preciso fazer algo relativamente ao recenseamento?

Não. A partir do momento em que atualiza a morada no Cartão de Cidadão, esta transferência é automática. Posteriormente, numa data próxima de eleições ou referendo, para saber qual é a sua nova mesa de voto terá de deslocar-se à Câmara Municipal ou a uma Comissão Recenseadora que funciona dentro da Junta de Freguesia da sua área de residência.

 

#10 – Dístico de Residente

Um Dístico de Residente consiste numa espécie de selo que permite que os cidadãos estacionem em ruas pertencentes à sua zona de residência – e que possuem parquímetros para cobrança de estacionamento -, de forma livre e sem limite de tempo, sendo válido por um ano.

Nos municípios portugueses em que é necessário este documento (vulgo, Lisboa, Sintra, Porto, Viseu, Loures, entre outros), ao mudar de casa terá de proceder também à alteração do seu Dístico. Note que não poderá tratar disto enquanto não tiver procedido à alteração da morada no Cartão de Cidadão, uma vez que esta e o endereço que constar do Dístico têm de coincidir.

 

#11 – Comunicar alteração de morada no emprego

Ao mudar de casa deve igualmente avisar os departamentos de Recursos Humanos e/ou Financeiro do seu local de trabalho, sobre esta alteração, para que todas as suas informações fiquem atualizadas.

 

#12 – Subscrição de revistas e/ou jornais

Se tiver a assinatura de algum jornal e/ou revista, proceda, o quanto antes, à alteração da morada junto da respetiva entidade, pois assim assegura que nada se perde, isto se entretanto não tiver subscrito o serviço de reexpedição de correspondência postal dos CTT.

O presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Luís Lima, pediu esta sexta-feira ao Governo cautela na alteração do Programa de Autorização de Residências para Atividades de Investimento (ARI), os chamados vistos gold, sob pena de algumas regiões de Portugal ficarem deixarem de ser atrativas ao investimento estrangeiro.

De acordo com o Orçamento do Estado para 2020, o Governo terá a intenção de rever o ARI, “com o objetivo de favorecer o investimento em determinadas zonas, nomeadamente nas regiões de baixa densidade”, lembra Luís Lima em comunicado. Contudo, o líder da APEMIP critica o facto de não se saber “exatamente onde e de que forma será aplicada [essa revisão], nem a delimitação geográfica que será considerada”.

Lima diz compreender a diferenciação e o estímulo ao investimento em zonas do país que dele precisem, tendo em conta a “descentralização do investimento imobiliário”. Mas as imobiliárias temem a delimitação das zonas que beneficiarão desta distinção acabe por deixar de fora regiões que também precisam de incentivos para que o investimento lhes chegue”.

“Viana do Castelo, por exemplo, ficaria de fora? E Leiria? Se sim, seria muito injusto, e teria consequências muito negativas considerando a elevada necessidade de investimento e requalificação urbana que estas zonas necessitam”, argumenta.

Contudo, Luís Lima admite “a necessidade de serem introduzidos ajustes em zonas de pressão imobiliária, como por exemplo, os concelhos do Porto e de Lisboa”.

“Tendo em conta a procura existente e a escassez da oferta, é normal que os preços subam. Não me chocaria que nestes municípios em particular, o valor mínimo de investimento passasse de 500 mil euros para um milhão. No entanto, discordaria em absoluto que se acabasse com a possibilidade de investir nestes concelhos ao abrigo deste programa. Seria um sinal muito negativo para o mercado”, sustenta.

O Programa de Autorização de Residências para Atividades de Investimento foi criado em 2012 e até hoje foram foram atribuídas 8.207 autorizações de residência, que correspondem a um investimento de mais de 4,9 mil milhões de euros em Portugal, dos quais 4,5 mil milhões de euros correspondem a investimento imobiliário.

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, lançou em janeiro três concursos para a seleção de trabalhos de conceção com vista à elaboração de projetos de edifícios de habitação a desenvolver no Plano Integrado de Almada. Em causa está a construção de 12 empreendimentos, num total de 212 habitações destinados a arrendamento acessível, informou a entidade em comunicado esta quinta-feira, 9 de janeiro.

Este programa é resultado de um protocolo de cooperação assinado entre o IHRU e o município de Almada a 19 de julho e 2019, tendo um investimento inicial superior a 20 milhões de euros. Os presentes concursos públicos serão disponibilizadas na plataforma eletrónica AnoGov, e podem ser também consultadas no site do IHRU.

Está também prevista a atribuição de prémios pecuniários aos três projetos candidatos com melhor classificação, em cada concurso, num total de 47 mil euros em prémios.

Nesta primeira fase encontram-se três empreendimentos: o conjunto habitacional na Quinta de Alfazina, com uma dimensão de 14.776 m2 e uma área total de implantação de 3.226, m2, onde serão construídos 10 edifícios com 3 e 4 pisos, num total de 156 fogos e uma área bruta de construção de habitação de 15.080 m2. O valor máximo estimado para o custo da obra ronda os 14 milhões de euros.

O segundo empreendimento fica situado na Quinta do Olho de Vidro, junto ao Hospital Garcia de Orta, com uma dimensão de 3.560 m2 e uma área total de implantação de 2.140m2, onde serão construídos edifícios com uma área bruta de construção de 2.530 m2, num total de 28 fogos. O valor máximo estimado para o custo da obra ronda os 2,5 milhões de euros.

Por fim, o terceiro conjunto habitacional encontra-se na Rua de Alcaniça, com uma área de intervenção de 1.504m2 e uma área total de implantação de 660 m2, com três edifícios que deverão ter entre 4 e 5 pisos habitacionais, num total de 28 fogos e uma área bruta de construção de habitação de 2.794 m2. O valor máximo estimado para o custo da obra ronda os 2,75 milhões de euros.

O investimento imobiliário em Portugal atingiu os 3,5 mil milhões de euros no último ano, segundo indica a consultora imobiliária CBRE, em comunicado divulgado esta quinta-feira, 8 de janeiro.

A consultora imobiliária destaca a transação de diversos portfólios e carteiras de fundos de investimento imobiliário, bem como um forte investimento relacionado com o setor da hotelaria.

Na área de Capital Markets, realce para a transação de edifícios como o D. Manuel II, no Porto, o Fontes Pereira de Melo 41 ou o Alexandre Herculano 50, em Lisboa, a venda de terrenos na Alta de Lisboa e a venda do edifício da Nestlé num processo de Sale & Leaseback, enquanto na transação de portfólios de edifícios de escritórios, destaca-se o portfólio Arya. Já na área dos centros comerciais, a maior nota vai para o portefólio de três centros comerciais, Sonae Sierra – LouresShopping, Oitava Avenida e RioSul Shopping – representando o comprador (Harbert).

Em relação aos escritórios, destaque para o arrendamento de  7 mil m2 à Cuatrecasas que terá a nova sede no antigo edifício da Liberty, em plena Avenida Fontes Pereira de Melo em Lisboa, bem como o arrendamento do Edifício Lisboa na Expo à Ericsson, totalizando cerca de 1.500 m2.

No Retalho, destaque para a colocação da BA&SH e a Dolce & Gabbana na Avenida da Liberdade e da abertura FNAC de dois pisos que totalizam 1.500m2 no Fórum Aveiro.

Sobre as perspetivas para 2020, o diretor-geral da CBRE em Portugal, Francisco Horta e Costa afirma que “o imobiliário vai manter uma dinâmica bastante positiva em 2020 e que ainda não é desta que o mercado vai abrandar. Existe uma procura sustentada e saudável por parte dos investidores que é transversal aos diferentes setores e que vai permitir que se desenvolvam e transacionem vários projetos, desde os escritórios ao residencial, passando pela hotelaria e pelos novos conceitos de ‘living’”.

O responsável pela consultora em Portugal, adianta também que “a reabilitação continuará o seu curso e iremos assistir a uma cada vez maior descentralização dos projetos residenciais, nomeadamente de construção nova, para zonas mais periféricas ou mesmo para concelhos limítrofes aos de Lisboa e Porto” e que em 2020 “não faltarão investidores em 2020 para imobiliário de rendimento em todos os setores, mantendo-se a pressão em baixa das taxas de rentabilidade (yields) em virtude de um contexto continuado de baixas taxas de juro”.

Consultora cresceu 22% em 2019

Pelo quinto ano consecutivo a CBRE Portugal cresceu no mercado nacional. No último ano esse aumento foi de 22%, um valor recorde e o melhor da história da consultora em termos de volume de negócio. As operações em Lisboa apresentaram um crescimento de 15,5% e o escritório do Porto aumentou em mais que o dobro a sua receita.

A consultora acredita que o ano de 2020 continuará a ter um “elevado volume de transações, atendendo ao já significativo volume de instruções que transitam de 2019 e dos 17 novos processos que a CBRE irá trazer a mercado no primeiro trimestre de 2020, que em conjunto  somam mais de 570 milhões de euros de potenciais transações”, indica o comunicado.

A partir do próximo dia 15 de janeiro, a bolsa de Lisboa passa a contar com mais uma empresa. A imobiliária espanhola Merlin Properties comunicou esta quinta-feira, 8 de janeiro à Comissão Nacional do Mercado de Valores (CNVM) que a “Euronext Lisboa decidiu admitir a cotação e negociação no mercado regulado da Euronext em Lisboa as ações representativas do capital social da Merlin”.

Os ativos da Merlin Properties em Portugal têm um peso de 10%, e incluem oito ativos de escritórios, dois centros comerciais – Almada Forum e Monumental – e a Plataforma Logística Lisboa Norte, num total de 43 milhões de euros.

“A cotação e negociação efetiva das ações na Euronext Lisbon será a 15 de janeiro de 2020”, lê-se no comunicado que adianta também que a entrada da Merlin Properties na Bolsa de Lisboa será feita “mediante o procedimento de dual-listing” (cotação direta).

A imobiliária espanhola que já atua no mercado português desde 2015, já tinha demonstrado a vontade de integrar a bolsa de Lisboa em outubro do ano passado. A empresa encontra-se também a estudar a legislação portuguesa de maneira a poder criar posteriormente uma Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI).

O Instrumento Financeiro de Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU 2020), considerado o maior programa de incentivo à reabilitação urbana lançado em Portugal, foi distinguido pela Comissão Europeia (CE) e pelo Banco Europeu de Investimento (BEI).

Segundo o ministério das Infraestruturas e da Habitação (MIH), esta distinção ocorreu num evento sobre instrumentos financeiros organizado pelas estas duas instituições no passado mês de dezembro em Bruxelas, onde o IFFRU 2020 foi apresentado como um programa dee referência na Europa.

De acordo com os dados relativos a novembro de 2019, o  IFRRU 2020 atingiu 538 milhões de euros de investimento, com 176 projetos contratados para a reabilitação integral de edifícios e melhoria do seu desempenho energético, projetos esses que estão localizados em mais de 60 municípios,

Este case study destacou “o poder de alavancagem deste instrumento financeiro (de quatorze vezes), uma vez um investimento de 100 milhões de euros provenientes dos fundos europeus estruturais do Portugal 2020 geram um potencial de financiamento de 1.400 milhões de euros, devido à combinação destes fundos com empréstimos do Banco Europeu de Investimento e do Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, assim como os fundos aportados pelos intermediários financeiros”.

De acordo com o comunicado do (MIH) a Comissão Europeia e o BEI salientaram como fatores de sucesso do IFRRU 2020 “a cobertura nacional deste instrumento financeiro, ainda que assegurando uma abordagem local, dada a constituição de uma equipa dedicada para a gestão do programa, bem como a existência de um interlocutor em cada câmara municipal, através do protocolo celebrado com a Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP)”.

O preço das casas em Portugal subiu 13,3% em 2019, o que leva a que o preço do metro quadrado (m2) no país seja em média de 2.028 euros, de acordo com o índice de preços da plataforma imobiliária Idealista, divulgada esta quarta-feira. É a primeira vez que a barreira dos dois mil euros por m2 é superada.

Com exceção do Alentejo – que registou uma inversão de 0,4% no preço das habitações -, o aumento do preço das casas verificou-se em todas as regiões de Portugal em termos anuais. Os aumentos mais significativos foram observados na região Norte e na Área Metropolitana de Lisboa, nomeadamente de 14,7%. Seguem-se, por esta ordem, a Região Autónoma da Madeira (8,1%), Algarve (7,3%), Região Autónoma dos Açores (1,9%) e Centro (1,6%).

Este aumentos levam a que, por exemplo, o m2 na Área Metropolitana de Lisboa tenha ascenido aos 2.941 euros, sendo hoje esta a região mais cara do país. No Algarve, o preço do m2 é de 2.209 euros, seguindo-se as regiões Norte (1.658 euros por m2) e da Madeira (1.556 euros por m2).

Por oposição, e em alternativa, as casas mais baratas podem ser encontradas na Região Autónoma dos Açores (918 euros por m2), no Alentejo (1.017 euros por m2) e no Centro (1.045 euros por m2).

Observando o valor das habitações nos 18 distritos do país, os valores do m2 agravam-se ainda mais. No distrito de Lisboa, o m2 de uma habitação está avaliado em média em 3.276 euros, seguindo-se Faro (2.209 euros por m2) e Porto (1.918 euros por m2). Os valores mais baixos encontram-se nos distritos do interior, nomeadamente em Portalegre (635 euros por m2), Guarda (673 euros por m2) e Castelo Branco (683 euros por m2).

Já, observando apenas as cidades capitais de distrito, os valores assumem outros patamares. A cidade de Lisboa é a capital de distrito mais cara do país, onde o m2 chega em média a custar 4.607 euros, seguindo-se a cidade do Porto (2.779 euros por m2) e Faro (1.871 euros por m2).

As cidades capitais de distrito continuam a ser, por ordem inversa, Guarda (684 euros por m2), Castelo Branco (691 euros por m2) e Portalegre (724 euros por m2).

Os municípios do Montijo, Barreiro e Alcochete, na margem Sul do Tejo e de Mafra, a norte de Lisboa, foram os quatro mercados que registaram o maior crescimento homólogo nos preços das casas em Portugal no terceiro trimestre de 2019, com variações no patamar dos 25%, de acordo com os dados apresentados pelo Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário, esta terça-feira, 7 de janeiro.

Este indicador que acompanha a evolução dos preços de venda das casas em Portugal Continental, monitorizando 278 concelhos além de apurar os resultados nacionais agregados, revelou que no trimestre em análise foram os mercados periféricos de Lisboa os que mais valorizaram em todo o país, concentrando 15 dos 21 concelhos nacionais, onde a subida homóloga dos preços das casas no terceiro trimestre de 2019 foi superior a 15%.

A cidade de Lisboa verificou um crescimento homólogo de 9,7%, enquanto as zonas metropolitanas de Almada, Sesimbra, Amadora, Moita, Seixal, Sintra e Setúbal, observaram variações homólogas de 24,9% a 20,0%. Com aumentos acima dos 15% encontram-se Oeiras, Odivelas, Vila Franca de Xira e Palmela, mercados onde a valorização homóloga no terceiro trimestre se situou entre os 17,7% e os 15,9%.

Dentro da Área Metropolitana de Lisboa (AML) somente a capital, Cascais e Loures ficaram abaixo do patamar dos 15%. A nível nacional, os restantes seis concelhos acima dos 15% situam na Área Metropolitana do Porto (AMP). A cidade do Porto registou uma subida de 23,8%, apresentando contudo, uma desaceleração de mais de 9 pontos percentuais face aos 32,9% do final de 2018.

A cidade de Matosinhos, com uma variação de 25%, é o concelho da região do Porto que observou a maior subida de preços, destacando-se também Vila do Conde, Póvoa de Varzim e Espinho, com variações entre os 21,9% e 18,7%, além de Valongo, onde a subida ficou nos 15,3%. Nos restantes municípios da AMP, Gondomar registou uma subida dos preços de 14,3%, seguido de Gaia (11,4%) e Maia (10,6%).

“Para 2020 já estão previstos 2,1 mil milhões de euros de investimento no mercado imobiliário comercial (investimento em produto acabado e de rendimento)”. A informação foi dada por Eric van Leuven, diretor geral da consultora Cushman & Wakefield em Portugal durante a apresentação dos resultados à imprensa, na quinta-feira 2 de janeiro.

Este valor resulta da não conclusão de transações em 2019 e que serão concluídas em 2020. Apesar das contas ainda não estarem fechadas na totalidade, o volume total estimado para 2019 é de três mil milhões de euros, mantendo-se assim em linha com o valor registado em 2018.

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A Fidelidade anunciou esta sexta-feira, 3 de dezembro a venda do seu portfólio imobiliário Arya, com vista “a concentrar serviços dispersos por vários edifícios da cidade, permitindo consolidar a estratégia de afirmação da marca através de um novo edifício-sede aberto à comunidade, concebido em moldes inovadores quer em temos ambientais e arquitetónicos, quer em termos de funcionalidade e condições de trabalho”, informou a seguradora em comunicado.

Desta venda fazem parte maioritariamente prédios ocupados pelos seus serviços centrais e subsidiárias, “mantendo-se a companhia como arrendatária desses imóveis até à conclusão da sua nova sede a edificar em Lisboa”.

O portefólio Arya é composto pelo pela sede da Fidelidade, no Calhariz (19.835 m2), o Terminal K, em Santa Apolónia (6.630 m2), o edifício Marechal Saldanha (2.334 m2), o edifício Malhoa 13, na Praça de Espanha (com 5.924 m2) e a Galeria de Paris, no Porto, (com 12.882 m2).

O Jornal Económico contactou a Fidelidade para saber os valores envolvidos no negócio, mas a seguradora indicou que “não quer fazer mais comentários para além do comunicado”.

A partir desta sexta-feira, 3 de dezembro já pode saber qual a taxa de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) que será cobrada pelo seu município. A Autoridade Tributária (AT) colocou na página do Portal das Finanças um separador que possibilita a consulta da taxa.

O valor do IMI é estipulado por cada autarquia, mas dentro do intervalo definido pela lei, que este ano é de 0,3% a 0,45% para os prédios urbanos e de 0,8% para os edifícios rústicos.

No ano passado o intervalo foi igual, mas em 2017 situava-se entre os 0,3% e 0,5%, o que representou uma queda no Imposto Municipal sobre Imóveis há dois anos nos concelhos onde a taxa máxima se aplicava.

A atividade de investimento em imobiliário comercial em Portugal mais do que duplicou o seu crescimento (135%) no que ao capital nacional investido diz respeito no último ano, com um registo total de 602 milhões de euros. Este é um dos números revelados pela consultora Cushman & Wakefield durante a apresentação dos resultados aos jornalistas esta quinta-feira, 2 de janeiro, sobre o setor imobiliário em 2019.

Até 31 de dezembro do volume era de 2.750 milhões de euros, sendo que o valor definitivo ainda está por confirmar, mas a consultora acredita que este poderá chegar aos três mil milhões de euros. Os estrangeiros continuaram a dominar o mercado imobiliário português em 2019 registando 78% do volume transacionado, com o top-3 a ser liderado pela Alemanha com 680 milhões de euros, seguindo-se os Estados Unidos com 300 milhões e a ‘vizinha’ Espanha com 294 milhões de euros.

As transações de portefólios de maior dimensão voltaram a ter um papel preponderante no total do investimento efetuado, sendo responsáveis por 53% do volume transacionado com 1.450 milhões de euros divididos por 17 negócios.

Em termos de mercados ocupacionais os escritórios voltou a liderar a procura com 36% do total investido (cerca de 990 milhões de euros), seguidos logo a seguir pela área de retalho (35%) e um valor acima dos 970 milhões de euros, com setor hoteleiro a verificar uma captação de 19% do capital total investido, num total de 520 milhões de euros.

Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefield em Portugal considera que 2019 “foi transversalmente um ano excelente para o imobiliário nacional”, mas ao mesmo tempo refere que “o mercado ocupacional revela uma procura ativa e limitada pela escassez de oferta de produto de qualidade”.

Tem intenção de pedir um empréstimo para comprar casa, já averiguou a oferta existente no mercado e obteve informações acerca das condições sob as quais os bancos concedem este tipo de empréstimos. No entanto, surgiu-lhe uma dúvida: será que o banco lhe concederá um crédito habitação sem fiador? Neste artigo elaborado pelo ComparaJá.pt desmistificamos esta dúvida.

 

O que avaliam os bancos para conceder um crédito à habitação?

Antes de se questionar se conseguirá obter um crédito habitação sem fiador, deve começar por perceber que outras condições as instituições financeiras avaliam para decidir se concedem ou não o empréstimo.

Aquando do pedido de financiamento, os bancos têm em consideração os seus rendimentos e a estabilidade profissional, o seu historial de crédito, a sua taxa de esforço, o número de titulares do crédito, o montante disponível para dar de entrada e até o histórico da sua relação com a instituição.

É também comum que seja exigido um fiador. Esta é uma forma de o banco se precaver, garantindo que existe alguém responsável pela dívida caso o cliente entre em incumprimento.

 

Quando é solicitado um fiador?

O fiador é alguém que se compromete a assumir a responsabilidade da dívida de outra pessoa caso a mesma não a consiga pagar, representando uma garantia para as instituições financeiras que normalmente pedem um fiador quando verificam que pode existir risco de incumprimento por parte do cliente.

O fiador é chamado a pagar a dívida mediante o incumprimento de um contrato de crédito. Esta representa uma garantia de obrigações muito comum, por parte dos bancos, nos contratos de crédito à habitação.

Alguns proprietários que arrendam casas podem igualmente exigir fiadores nos respetivos contratos de arrendamento.

Os bancos pedem um fiador quando identificam que pode vir a existir algum risco de incumprimento do crédito por parte do cliente – ou porque este tem uma taxa de esforço elevada, ou apresenta uma situação financeira pouco estável, ou porque tem um historial de crédito irregular.

Se se encontra em alguma destas situações, existe probabilidade de não conseguir obter um crédito habitação sem fiador.

 

É possível deixar de ser fiador?

Sim, mas, no entanto, é muito pouco comum que os fiadores se consigam desvincular do crédito. Isto só seria possível se o credor e o devedor chegassem a acordo, mas é pouco provável que o credor aceite a redução de garantias. Na grande maioria dos casos, o fiador acaba por ficar com a dívida.

 

É possível conseguir crédito habitação sem fiador?

Temos boas notícias: é possível conseguir crédito habitação sem fiador, isto porque a exigência de um fiador depende do risco que as instituições financeiras atribuem ao contrato de crédito.

Se sempre foi um cliente cumpridor, apresenta uma taxa de esforço baixa e uma situação profissional estável, demonstrando ser capaz, por si só, de suportar o encargo com o crédito à habitação, o banco pode perfeitamente conceder-lhe o crédito habitação sem fiador.

Pode consultar o seu Mapa da Responsabilidades de Crédito para averiguar se tem um bom historial de crédito de forma a sentir-se seguro para avançar com o pedido de crédito habitação sem fiador.

Caso o seu mapa contenha informações menos favoráveis, então deve agir no sentido de regularizar as suas dívidas ou outras situações de incumprimento que existam.

Relembramos que é sempre importante que avalie a sua situação financeira e analise se tem, efetivamente, capacidade para reembolsar um crédito antes de proceder ao pedido.

Importa ainda realçar que os critérios de aprovação dos bancos, apesar de seguirem modelos e procedimentos específicos, são vistos caso a caso, ou seja, podem variar de instituição para instituição consoante o cliente em causa.

O preço médio anunciado de venda das casas em Portugal aumentou 9%, em termos homólogos, para os 325.491 euros no segundo semestre de 2019, segundo o barómetro semestral do portal de imóveis Imovirtual. No mesmo período do ano anterior, o valor fixava-se nos 299.140 euros.

Por outro lado, o preço médio anunciado de arrendamento baixou, nos últimos seis meses de 2019, de 1.283 euros para 1.164 euros, de acordo com o estudo sobre imóveis publicado esta quinta-feira.

Apesar de os distritos de Lisboa (média de 520.645 euros), Faro (429.573 euros) e Madeira (310.849 euros) serem os três com preço médio de venda mais elevado em Portugal continental e ilhas, Aveiro foi aquele que registou o maior crescimento (14%) nesse valor, que subiu de 179.490 euros no segundo semestre de 2018 para 203.920 euros de junho a dezembro de 2019.

Castelo Branco (preço médio de 118.827 euros), Beja (125.162 euros) e Guarda (135.113 euros) são os três distritos com os preços das habitações à venda mais baixos, com base nos dados recolhidos pela Imovirtual – que viu os seus anúncios de vendas aumentarem 11%, enquanto os de arrendamento de apartamentos e moradias tiveram um acréscimo de 73%.

Em relação ao arrendamento, só o Porto e Lisboa apresentaram um valor de preço médio anunciado superior a 1000 euros mensais: a zona da capital com um valor médio de 1.532 euros e a região da Invicta com 1.104 euros. Não obstante, a Madeira registou um valor igualmente significativo, na ordem dos 890 por mês. Guarda (313 euros), Portalegre (348 euros) e Beja (424 euros) sobressaíram no ranking pelas rendas mais baixas anunciadas.

Desde avaliar a sua situação financeira a escolher o crédito à habitação que mais lhe convém, ao comprar uma casa deve ter em mente que este é um investimento com um enorme peso e, por isso, é necessário que seja bastante criterioso e exigente na sua escolha.

Fatores como o tipo de casa, a localização da mesma e aspetos técnicos devem ser bem avaliados antes de dar o grande passo.

 

Quais os cuidados a ter na compra de imóveis?

 

#1 – Avalie a sua situação financeira

Antes de começar a procurar casa é importante que defina qual o orçamento que tem disponível.

Lembre-se que, para além do dinheiro que investe na compra do imóvel, terá também de ter em consideração os gastos mensais com água, luz, gás, televisão e Internet, seguro habitação, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e ainda todas as despesas de alimentação e bem-estar.

Um dos cuidados a ter na compra de imóveis é certificar-se que avalia bem a sua situação profissional e financeira para que tome uma decisão ponderada que não afete a sua estabilidade.

 

#2 – Escolheu o melhor crédito à habitação?

Se está a pensar pedir um empréstimo, deve considerar e comparar todas as ofertas das instituições financeiras para que efetue a escolha mais benéfica para si.

Este é um dos cuidados a ter na compra de imóveis mais importante, pois estamos a falar de um montante avultado que terá muito peso no seu orçamento e cujas prestações ficará a pagar durante um longo período de tempo.

Certifique-se de que escolhe o crédito à habitação que oferece as melhores as condições, sendo cauteloso para não pressionar demasiado a sua taxa de esforço.

Esta é uma métrica que traduz a sua disponibilidade financeira para fazer face às despesas do dia-a-dia (tais como alimentação, transportes e combustível, educação e lazer) após o pagamento das obrigações mensais com créditos contraídos.

A taxa de esforço não deve ser superior a 33%, ou seja, a um terço dos rendimentos do agregado familiar.

 

#3 – Pondere bem sobre o tipo de casa a escolher

Uma vez estipulado o montante disponível para investir na sua habitação, deve decidir que tipo de casa quer comprar. Será que prefere optar por um imóvel totalmente novo ou usado?

Se quer optar por uma habitação usada, comece por analisar o estado da mesma e perceber se esta precisa apenas de algumas melhorias ou se de uma remodelação completa. Faça as contas ao preço da casa mais eventuais obras que a mesma necessite e veja se realmente compensa ao invés de uma nova.

Outro dos cuidados a ter na compra de imóveis é informar-se sobre a data de construção para que possa comparar esse aspeto com o respetivo estado de conservação.

Se tem preferência por uma casa nova, não se esqueça de pesquisar sobre a empresa de construção e de tentar conhecer outras obras que a mesma tenha feito, de forma a perceber a qualidade do trabalho efetuado e conseguir, assim, ter alguma margem de comparação.

 

#4 – Verifique toda a documentação do imóvel

É muito importante que verifique toda a documentação da casa antes de dar seguimento ao processo de compra.

Deve conhecer quem lhe está a vender a casa e saber se a pessoa em questão tem legitimidade para o fazer e ainda se não existem quaisquer ónus ou penhoras, arrendamento, hipotecas, usufruto associados à habitação.  Pesquise, ainda, se existem dívidas de condomínio.

Outro dos cuidados a ter na compra de imóveis é o de analisar as plantas da casa. Perceba junto da Câmara Municipal se a obra é legal e se possui licença de habitação. Caso o imóvel tenha áreas construídas sem autorização, pode ter de pagar custos extra de licenciamento ou, num cenário mais grave, de demolição.

 

#5 – Certifique-se que não existem ónus sobre o imóvel

Para ficar a saber se não existem ónus financeiros ou de propriedade, deve dirigir-se à Conservatória do Registo Predial e adquirir a Certidão de Teor.

Este documento contém todos os registos associados à habitação nele inscrito, nomeadamente a existência de penhoras ou hipotecas, se está livre de herdeiros ou se tem algum contrato de arrendamento ou usufruto por parte de terceiros.

Esta Certidão pode ser adquirida na Conservatória do Registo Predial ou no Registo Predial Online.

Para verificar se a habitação não tem ónus fiscais e se o IMI está em dia, deve dirigir-se às Finanças e solicitar informação sobre os impostos obrigatórios.

No que diz respeito a dívidas, todos os cuidados a ter na compra de imóveis são poucos.

 

#6 – Preste atenção à localização e à acessibilidade

Não é apenas o estado da habitação que deve ter em consideração, sendo que também uma avaliação da localização e das acessibilidades são dois cuidados a ter na compra de imóveis.

Sabia que o preço da água e do IMI dependem do município onde vive? É importante que se informe sobre estes valores para que não seja apanhado de surpresa na altura de pagar as contas.

Uma boa localização do imóvel a nível de transportes e de acessos pode ser uma mais-valia no conforto do seu dia-a-dia e é, ainda, um fator que facilita a sua venda no futuro.

 

#7 – Não se esqueça do Certificado Energético

É obrigatório que o vendedor lhe forneça o Certificado Energético do imóvel. Este documento é um indicador dos gastos que terá a nível de consumo de energia na sua casa para lhe proporcionar um nível de conforto aceitável. Verifique ainda a qualidade das portas, janelas, vãos e a existência de painéis solares.

Lembre-se de verificar a exposição solar da casa que irá, também, influenciar os custos energéticos. Uma casa que apanhe pouco sol terá mais custos de aquecimento no inverno e será mais suscetível a problemas de humidade.

 

#8 – Aspetos técnicos do edifício também são importantes

Caso opte por um apartamento, deve ter em consideração não só a construção e aspetos técnicos da casa, como também do próprio edifício.

A nível exterior, preste atenção ao estado de conservação da fachada. Por norma, os custos de reparação e manutenção são bastante dispendiosos e suportados pelo condomínio, acabando por representar encargos mais elevados para os condóminos.

Em relação ao interior do edifício, procure anomalias na construção – por exemplo, alguns defeitos mais gerais, tais como fissuras, sinais de humidade e estado de conservação dos materiais.

Não deixe de ir ao detalhe e verifique o estado dos armários, bem como das instalações de água, gás e eletricidade.

O valor médio da avaliação das casas subiu para os 1.312 euros por metro quadrado (m2), mais oito euros que no mês anterior, segundo os dados do Inquérito à Avaliação Bancária publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) esta segunda-feira, 30 de dezembro. Este valor representa um aumento de 0,6% relativamente a outubro e de 8% face ao mesmo mês do ano de 2018.

Em termos regionais, a maior subida face ao mês anterior registou-se na Região Autónoma dos Açores (1,5%). As únicas descidas foram observadas na Região Autónoma da Madeira (0,3%) e no Norte (0,2%). Em comparação com o período homólogo, o valor médio das avaliações cresceu 8,0%. A taxa de variação homóloga mais elevada para o conjunto das avaliações verificou-se no Algarve (10,3%) e a menor foi registada na região do Centro (5,3%).

Apartamentos

No mês em análise, o valor médio da avaliação bancária dos apartamentos foi de 1.402 euros/m2 aumentando 9,8% relativamente ao mês homólogo de 2018. O valor mais elevado foi observado na região do Algarve (1.748 euros/m2) e o mais baixo no Alentejo (1 095 euros/m2). Em comparação com o mês de outubro, o valor para apartamentos subiu 0,9%, tendo a Região Autónoma dos Açores apresentado a maior subida (3,7%) e a Região Autónoma da Madeira a única descida (1,2%). A nível homólogo, a Região Autónoma dos Açores apresentou o crescimento mais expressivo (12,8%) e o Centro o mais baixo (6,3%).

Moradias

O valor médio da avaliação bancária das moradias foi de 1.162 euros/m2 em novembro, o que representou uma subida de 4,2% em relação mesmo mês do ano anterior. Os valores mais elevados observaram-se no Algarve (1.696 euros/m2) e na Área Metropolitana de Lisboa (1.632 euros/m2), tendo o Centro registado o valor mais baixo (999 euros/m2).

Comparando com o mês de outubro, a Região Autónoma da Madeira apresentou o maior aumento (1,1%), enquanto a região Norte registou a maior descida (1,1%). Em termos homólogos, o Algarve apresentou o maior crescimento (10,6%) e o menor ocorreu no Centro (3,5%).

Portugal é um destino atrativo para os proprietários nacionais de residências secundárias, de acordo com o mais recente estudo da consultora imobiliária Savills, em associação com a HomeAway Portugal, plataforma global em alojamentos para férias ‘online’.

Segundo esse estudo, ‘Residências Secundárias – Tendências Mundiais de Propriedade e Arrendamento’, 95% dos portugueses inquiridos têm a sua residência secundária em território nacional. Radiografia das residências secundárias em Portugal.

“De acordo com o estudo , os principais motivos para alugar residências secundárias são para 37% dos respondentes, constituir uma fonte adicional de rendimento, 34% referem que é para cobrir os custos de manutenção da propriedade, 14% indicam que é uma ajuda para pagar o valor do empréstimo bancário ou impostos”, adianta um comunicado da Savills.

Esse documento acrescenta: “o estudo revela que 43% dos inquiridos portugueses financiam a sua segunda propriedade com uma hipoteca, 38% financiam com capitais próprios e 18% recebem como herança”.

“Dos que possuem uma hipoteca, 47% dos proprietários amortizam entre 80% a 100% do pagamento através do aluguer da residência secundária a viajantes, 17% liquidam 40% a 60% e 14% pagam entre 20% e 40% do valor da hipoteca. Para um período de cinco anos, 87% dos inquiridos indicam que vão continuar a alugar a sua casa e 63% não prevêem adquirir nova propriedade para aluguer turístico”, revela o referido comunicado.

O mesmo documento acrescenta que “sobre a duração média da estadia dos viajantes, os proprietários portugueses realizam estadias médias relativamente extensas”, acrescentando que “40% dos proprietários afirmam que a permanência é entre uma a duas semanas, 13% uma média de seis noites e 24% entre quatro e cinco noites”.

“Se no futuro ponderarem adquirir uma nova propriedade para férias, metade dos respondentes dizem que seria absolutamente essencial ou muito importante que fosse localizada próximo das principais vias de comunicação e transportes (51%) e localizada numa área onde o mercado locativo é dinâmico (50%), 39% dos respondentes valorizam os bons acessos a serviços e 30% privilegiam a proximidade à sua residência principal”, assinala o comunicado em questão.

O estudo da Savills e da HomeAway indica ainda os fatores que os viajantes têm em consideração no momento de reservar uma casa, sendo que para 50% é essencial ou muito importante que a mesma esteja perto de espaços de restauração.

“A localização da propriedade no centro da cidade é um critério preferencial para 26% dos inquiridos, por sua vez, 25% apontam o estarem perto de uma farmácia e de uma boa rede de transporte como fatores essenciais ou muito importantes na sua escolha. Sobre as políticas de reserva de alojamentos, 70% dos viajantes portugueses inquiridos consideram essencial ou muito importante ter acesso aos comentários sobre as propriedades, 50% apreciam a opção de reserva imediata e 53% valorizam a possibilidade de cancelar com 24 horas de antecedência e reembolso completo”, assinala o referido estudo.

Para elaborar este estudo, a Savills World Research inquiriu 7.800 proprietários que anunciaram os respetivos alojamentos para férias na HomeAway em dez mercados: EUA, Canadá, Reino Unido, França, Espanha, Itália, Países Baixos, Portugal, Nova Zelândia e Brasil.

Está à procura de casa, entrou naquela habitação e pensou “é esta”. Foi amor à primeira vista, mas será que à segunda ou terceira vista a chama continuará acesa? Comprar casa é sempre uma decisão com elevado peso, principalmente quando a escolha assenta em casas usadas. Os cuidados a ter antes de decidir devem ser redobrados, pelo que é importante que tenha olho crítico na avaliação dos imóveis.

Os aspetos a equacionar na compra de casas usadas são bastante importantes na medida em que irão ajudar a perceber se o valor que está a ser pedido pelo imóvel é justo, bem como o tipo de construção do mesmo e o seu estado de conservação, que poderão ter implicações no futuro.

 

Como avaliar o estado de casas usadas?

A escolha de uma habitação não é uma decisão que deve ser tomada ânimo leve, principalmente se as opções assentam em casas usadas sobre as quais terá de ser feita uma avaliação minuciosa.

Será que precisa apenas de uma pintura de fresco ou de uma remodelação completa? Está em bom estado de conservação ou será que pode vir a dar problemas no futuro? Conheça 6 particularidades que deve ter em conta ao comprar casas usadas.

 

#1 – Construção

Informe-se sobre quais foram as construtoras responsáveis pelas casas, em que ano estas foram construídas e se houve intervenções posteriores à construção e quais.

Este tipo de informação será útil na medida em que ajudará a analisar o estado atual e a avaliar a viabilidade de posteriormente efetuar obras ou remodelações.

Não se esqueça de solicitar a planta da casa, pois esta pode ser útil caso decida fazer alterações ao imóvel. Informe-se junto da Câmara Municipal se a obra é legal e se tem licença de habitação, pois caso haja obras executadas sem autorização, poderá ter custos extra de licenciamento ou mesmo, em casos mais extremos, ter de enfrentar a demolição.

Verifique o exterior da casa ao nível das fachadas, se estas apresentam humidade ou ranhuras. Caso esteja a avaliar um apartamento, tenha especial atenção: se se localiza numa cave, certifique-se de que apanha luz suficiente e não é demasiado húmido; se se localiza no último andar, verifique a impermeabilização e o isolamento para prevenir infiltrações.

 

#2 – Interior do imóvel

Se está a comparar diferentes casas usadas, também é importante analisar o estado do seu interior.

Deve começar por averiguar a tipologia do imóvel, isto é, se a disposição e as dimensões da casa vão ao encontro das suas necessidades para lhe proporcionar o melhor conforto.

Também a espessura das paredes é importante de analisar, pois paredes mais grossas e consistentes são tecnicamente mais eficazes, tanto a nível térmico como acústico.

Deve ainda verificar se existem sinais de humidade, rachas ou manchas, principalmente nas paredes e tetos da cozinha e casas de banho. Caso existam, pode estar perante infiltrações ou problemas na canalização.

Não descure a avaliação dos materiais das janelas e caixilharias – se são em madeira, alumínio ou PVC –, bem como o estado de conservação dos mesmos e certifique-se de que possuem algum tipo de proteção exterior, tais como estores ou portadas.

Confirme também se os vidros são duplos. Uma casa com este tipo de janelas e portadas de boa qualidade terá melhor isolamento a nível acústico e térmico.

Outro aspeto importante a ter em consideração na avaliação de casas usadas é a canalização. Em casas mais antigas, os canos costumam estar embutidos nas paredes, sendo, por isso, difícil de verificar o seu estado, mas, porém, é possível ter uma estimativa com base na idade do imóvel.

As canalizações antigas tendem a criar depósitos e podem diminuir o fluxo da água, principalmente em tubagens de água quente. Teste a pressão da água ligando uma torneira.

Verifique também o sistema de aquecimento de água – se é elétrico com termoacumular ou a gás com esquentador.

É ainda fundamental verificar a instalação elétrica em casas usadas, principalmente nas mais antigas, para saber qual a potência instalada. Quadros que tenham circuitos de fraca potência não permitem muitos eletrodomésticos ligados ao mesmo tempo, o que pode não ser suficiente para as suas necessidades diárias.

Indague se esta instalação é recente ou se já foi trocada alguma vez e verifique a quantidade de tomadas que existe em cada divisão.

 

#3 – Eficiência energética

A eficiência energética de uma habitação é impactada por vários aspetos, tais como o tamanho e a quantidade de janelas e, mais importante ainda, a orientação solar da casa.

Quanto mais sol e luz natural a casa receber, mais eficiente a nível energético será, pois não vai precisar de tanta quantidade de luz artificial.

Verifique ainda se há painéis solares instalados, o que vai fazer-lhe poupar imenso dinheiro em gás de forma imediata.

 

#4 – Documentação

O Certificado Energético do imóvel é um dos documentos obrigatórios no processo de compra de casa.

Deverá olhar para este documento para realizar uma estimativa dos gastos que poderá vir a ter para manter algum nível de conforto na sua habitação.

Ao avaliar casas usadas é também importante que consulte a Certidão de Teor, que pode ser adquirida na Conservatória do Registo Predial. Este documento permite averiguar se existem penhoras, hipotecas, ónus ou outro tipo de encargos associados aos imóveis.

Deve ainda verificar se o imóvel está livre de herdeiros ou se tem algum contrato de arrendamento ou de usufruto por parte de terceiros.

Num cenário ideal, um imóvel com irregularidades jurídicas não deveria estar apto para venda, mas, no entanto, mais vale sempre prevenir do que remediar.

 

#5 – Impostos

Para além da compra da casa, é importante que se informe sobre outros gastos que terá com o imóvel.

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é uma tributação obrigatória que representa ainda uma despesa anual avultada e, caso se trate de um apartamento, também podem existir custos de condomínio.

Pode dirigir-se às Finanças a fim de verificar se o pagamento do IMI está em dia e se não existem ónus fiscais sobre o imóvel.

É também nas Finanças que pode tomar conhecimento de todos os impostos obrigatórios inerentes à aquisição do imóvel (e não se esqueça de verificar se existe tarifa de saneamento aplicada ao município onde se localiza a habitação).

 

#6 – Inquilinos anteriores

Tente conhecer um pouco dos inquilinos que já passaram pela casa e qual foi a finalidade que deram à habitação.

Verificar este historial dá-lhe uma ideia do desgaste que a mesma possa ter sofrido. Se foi uma casa que apenas teve um inquilino durante o seu tempo de vida, tem mais probabilidade de estar bem conservada do que se for uma casa pela qual passaram inúmeros inquilinos.

 

Escolher o financiamento adequado

De entre uma panóplia de casas usadas é expectável que, e tendo em consideração os aspetos mencionados ao longo deste artigo, opte pela habitação que mais vá ao encontro dos seus gostos e necessidades.

Escolher o crédito habitação certo para poder comprar a sua casa é fundamental. Estamos a falar de um montante que terá um peso elevado no seu orçamento familiar e, por isso, deve considerar e comparar todas as ofertas das instituições financeiras para que efetue a escolha mais adequada.

Vender casa nem sempre é fácil e, por isso, contratar uma imobiliária para ajudar neste processo pode tornar-se muito aliciante, especialmente pelo tempo e recursos que se pode poupar. O mais desagradável são as comissões que podem chegar a 5% do valor de venda do imóvel. Se está disposto a vender a sua habitação sozinho, descubra, neste artigo elaborado pelo ComparaJá.pt, tudo o que precisa de fazer.

Com o mercado imobiliário ao rubro, vender casa é hoje mais rápido e fácil do que era durante o período de crise económico-financeira de há uns anos atrás. Se porventura até pensa vender casa no futuro, mas por enquanto ainda não, e se ainda possui um empréstimo para pagar a casa, averigúe se não lhe compensará transferir o financiamento para outro banco, o que pode resultar numa poupança de milhares de euros.

 

1 –  Avaliação do imóvel para escolher o preço de venda

Normalmente, as imobiliárias, pelo conhecimento aprofundado que têm do mercado, conhecem os valores médios de venda de uma habitação consoante o tipo de imóvel e a zona em que está inserido. Porém, se vai tratar disto sozinho e se não tem propriamente noção dos montantes que podem ser praticados na sua região, então o melhor é pedir uma avaliação da casa a uma empresa especializada.

 

2 – Vender casa: como e onde divulgar?

Primeiro que tudo: tem de tirar fotografias às várias divisões interiores da casa e também ao exterior. Depois de ter esta parte tratada, há que divulgar estas imagens juntamente com uma descrição que inclui todas as informações possíveis sobre o imóvel: ano de construção, m2, número de assoalhadas, classificação energética e valor de venda. Insira o máximo de características possível.

Juntamente com as indicações acima há que fornecer, obviamente, o seu contacto. Tem de estar preparado e disponível para a quantidade de chamadas e/ou emails que irá receber, tanto para visitar a casa como para saber algo mais sobre a mesma.

Hoje em dia, a maior parte das pessoas possivelmente procurará casas para comprar na Internet e a verdade é que há toda uma série de portais online nos quais pode divulgar a habitação, entre os quais:

• Casa Sapo;
• Idealista;
• Imovirtual;
• Custo Justo;
• OLX.

Em quantas mais plataformas anunciar, mais probabilidades terá de vender a sua residência rapidamente.

 

3 – Todos os documentos de que precisa

Ao vender casa sem recorrer a uma imobiliária precisará de tratar e de ter consigo os documentos abaixo indicados.

 

Certificado Energético

O Certificado Energético é obrigatório por lei para todos os edifícios, quer sejam novos ou mais antigos, que sejam colocados à venda. Este documento, que tem uma validade de 10 anos, atesta a eficiência energética de um imóvel, podendo variar entre “A+” (que significa um melhor desempenho) e “F” (baixa eficiência energética).

Descubra, neste portal ligado à ADENE (Agência para a Energia), a lista de técnicos autorizados para a realização de certificação energética.

 

Caderneta Predial

Trata-se de uma espécie de documento de identificação do imóvel, contendo toda a informação fiscal deste. A Caderneta Predial pode ser solicitada no Portal das Finanças (saiba aqui como fazer) a custo zero ou então em qualquer balcão da Autoridade Tributária e Aduaneira (sendo que, se optar por esta última via, terá de pagar). Este documento tem a validade de 12 meses.

 

Certidão Permanente de Registo Predial

É um documento que engloba todos os registos feitos sobre um determinado imóvel, indicando ainda (se houver) quais os pedidos de registo que se encontram pendentes. No fundo, esta Certidão serve para verificar quem é o verdadeiro proprietário do imóvel e se existem encargos (tais como penhoras ou declarações de usufruto) sobre o mesmo.

É possível solicitar este documento presencialmente, numa Conservatória do Registo Predial, pelo valor de 20 euros. Porém, se pedir esta declaração através da Internet o custo baixa para 15 euros. Pode fazê-lo através do site do Registo Predial Online, indicando a freguesia, concelho e distrito de localização da casa, bem como o número de descrição do imóvel que se encontra inscrito no Registo Predial e o número ou letra que identifica a casa (exemplo: “lote A” ou “Nº 4”).

Não consegue encontrar o número de descrição do imóvel? O mesmo deve constar da escritura pública de compra e venda da casa, que assinou quando a adquiriu, e da Caderneta Predial. Verifique nestes documentos.

 

Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica da Habitação é um documento que descreve todas as características funcionais e técnicas de um imóvel. Se a sua casa é posterior a 2004, então este documento foi-lhe entregue no momento da escritura.

 

Licença de utilização

É um certificado, emitido pela Câmara Municipal, que indica qual é a finalidade para a qual um determinado edifício se encontra destinado (ou seja, se é para habitação ou para outros fins que não este). Esta licença é obrigatória para todos os edifícios ou frações que tenham sido construídos após 1951.

Por vezes, este documento também se designa por licença de habitação ou de habitabilidade.

 

Distrate de hipoteca

Só precisa deste documento – que mais não é do que um cancelamento da hipoteca – se ainda tiver um crédito à habitação contratado para a casa que está a vender. Descubra aqui como tratar do distrate de hipoteca.

Para além de todos estes documentos, verifique ainda os direitos de preferência junto da Câmara Municipal para se certificar se esta tem preferência na aquisição da sua casa (isto pode acontecer com algumas habitações tendo em conta a sua localização).

 

Como fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda?

Recebeu uma proposta interessante e decidiu avançar com a venda. O que tem de fazer agora é o chamado Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV). Para que nada falhe nesta parte do processo, é aconselhável recorrer a um solicitador para redigir este contrato.

 

Não se esqueça dos impostos

Ao vender casa, uma parte do lucro encontra-se sujeita a tributação em sede de IRS, pelo que não se esqueça de que ao valor que ganhar com a venda terá de retirar uma parte para este efeito: são as chamadas mais-valias imóveis. Porém, se o montante auferido com esta transação se destinar a comprar outra casa, então o proprietário ficará isento deste custo.

 

O que é necessário no dia da escritura?

No “dia D”, no momento em que deixará de ser proprietário da casa que está a vender, necessitará, para além dos documentos referidos na secção anterior, dos seguintes: fotocópia do seu Cartão de Cidadão ou, em alternativa, do Bilhete de Identidade e do Número de Contribuinte; fotocópia da escritura que realizou quando comprou a casa que está a vender; planta da habitação.

Se tiver paciência e, de facto, quiser poupar bastante, tratar do processo de vender casa sozinho é o ideal. Porém, se é uma pessoa ocupada ou até se se encontra fora do país enquanto está a tentar vender casa, contratar uma agência imobiliária para auxiliar pode ser a solução mais acertada, até porque esta tratará de toda a parte legal inerente ao processo.

Recebeu um imóvel de herança, mas não sabe como pode vendê-lo? Neste artigo elaborado pelo ComparaJá.pt ajudamos a entender o processo, explicando, em três passos, como proceder à venda de imóvel herdado sem que seja uma dor de cabeça. Continue a leitura para descobrir o que fazer para vender um terreno, moradia ou apartamento herdado.

Tenha em atenção que, para além dos bens herdados, também as dívidas do falecido passam para os herdeiros. Isto é, caso o crédito da casa ainda esteja a ser pago e não tenha um seguro de vida associado, o herdeiro ficará responsável pelo pagamento do mesmo.

Imagine que herda um imóvel que ainda está com um crédito hipotecário e que nem pretende vendê-lo, acabando por herdar também o empréstimo. Será que esse crédito habitação tem as melhores condições? Pode valer a pena comparar outras ofertas de crédito habitação no mercado e averiguar se a transferência de crédito será a melhor opção.

 

Passo 1: Calcular mais-valias imóveis

A venda de imóvel herdado vai gerar mais-valias que correspondem ao lucro que o vendedor aufere. As mais-valias de um imóvel são calculadas através da seguinte fórmula:

 

Mais-valias = Valor de Venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda (encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 5 anos).

 

Os encargos suportados com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a valorização da mesma, como, por exemplo, a instalação de um sistema de aquecimento central, e que tenham decorrido nos últimos cinco anos antes da venda da habitação.

Os encargos com compra e venda são referentes ao IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e a escritura de compra da casa vendida.

Mas, no caso de se tratar de um imóvel herdado, como pode saber o valor da aquisição do mesmo, se não foi o próprio que o comprou?

Segundo o nº1 do artigo 45º Código do IRS face a bens adquiridos a título gratuito (como é o caso de heranças), o valor da aquisição é o correspondente ao considerado para efeito de liquidação do Imposto do Selo (ou do antigo imposto sucessório), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção.

Este valor corresponde ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) desse imóvel e que constava na sua Caderneta Predial no ano em que foi transmitido por herança. Assim sendo, será importante que verifique os valores junto de uma repartição de Finanças, especialmente se a partilha já foi feita há algum tempo.

O valor da aquisição presente na Caderneta Predial é atualizado pelas Finanças. É aplicada uma correção monetária, que varia consoante o ano de compra e cujos cálculos para determinar o montante da correção são efetuados pela Autoridade Tributária.

 

Passo 2: Declarar a venda de imóvel herdado no IRS

O segundo passo será declarar a venda de imóvel herdado no IRS. O montante que vai lucrar com a venda, ou seja, as mais-valias, está sempre sujeito a tributação por parte das Finanças.

O rendimento proveniente desta venda deve constar do Anexo G do Modelo 3, a entregar na segunda fase da declaração de rendimentos. Se o imóvel pertencer a mais do que um herdeiro, cada herdeiro terá que indicar a sua quota hereditária.

De acordo com o Código do IRS, não estão sujeitos a tributação, em sede de IRS, as mais-valias derivadas da alienação de imóveis herdados adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Não obstante, a declaração deste rendimento é obrigatória no Anexo G1 do Modelo 3.

 

Atenção:

Numa herança, a data de aquisição corresponde à data do óbito e não à data da realização das partilhas, mesmo que sejam adjudicados aos herdeiros bens de valor superior aos da sua quota ideal.

 

Para residentes fiscais em Portugal a tributação das mais-valias é considerada a 50%, isto é, metade do lucro que teve com a venda do imóvel será englobado no seu IRS e será tributado de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

No entanto, caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e se o valor da mais-valia tiver como finalidade o reinvestimento na aquisição, construção ou mesmo obras de uma nova HPP, as mais-valias adquiridas com a venda do imóvel ficam isentas do pagamento de IRS, desde que o investimento seja feito até 36 meses após a venda do primeiro imóvel.

 

Passo 3: Efetuar escritura

O terceiro e último passo para efetuar a venda de imóvel herdado consiste na realização da escritura de compra e venda do mesmo. Esta pode ser realizada no Cartório Notarial, na Conservatória do Registo Predial ou num dos balcões do serviço Casa Pronta.

Todos os custos relativos à escritura são suportados pelo comprador da habitação, aos quais acrescem ainda uma série de impostos a pagar:

• Registo da escritura;
• Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis);
• Imposto do Selo sobre a transação = 0,8%;
• Imposto do Selo sobre o crédito, caso o comprador recorra a crédito habitação (0,5% para empréstimos até cinco anos e 0,6% para empréstimos superiores a cinco anos).

Em alguns casos poderá ser necessária uma escritura de Justificação Notarial. Isto é comum quando se trata de imóveis muito antigos que carecem de um título formal (como, por exemplo, a escritura) válido para efetuar o registo de aquisição do mesmo.

Portanto, caso não exista um documento que possa legitimar o seu direito de propriedade, a Justificação Notarial serve para provar exatamente isso. Normalmente estas situações acontecem quando no passado foram efetuados negócios meramente verbais de compras e vendas, doações e partilhas do imóvel.

Note que se o imóvel não estiver registado em seu nome não poderá vendê-lo, hipotecá-lo ou arrendá-lo. Por isso, é importante que atente a este aspeto no processo de venda de imóvel herdado.

A realização desta escritura é feita num Cartório Notarial, que fornece todo o acompanhamento jurídico e organiza todo o procedimento necessário ao registo dos bens do atual proprietário, incluindo a participação às Finanças.

Aquando da compra de casa é importante ter em consideração todos os impostos associados. Mas, e se lhe disséssemos que, em certas ocasiões, é possível ter isenção de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)? Neste artigo elaborado pelo ComparaJá.pt explicamos-lhe em que consiste este imposto, em que situações pode usufruir deste benefício e ainda onde pode efetuar o pedido.

O que é o IMT?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um imposto cobrado sempre que se realiza a compra de uma casa. Este é aplicado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou sobre o valor declarado na escritura e incide sobre o maior destes dois montantes.

Este imposto é liquidado no momento da celebração da escritura e o seu cálculo tem em consideração os seguintes aspetos:

• Tipo do imóvel: rústico ou urbano;
• Localização da casa: Portugal Continental ou Regiões Autónomas;
• Finalidade da compra: Habitação Própria Permanente ou Secundária.

O pagamento do IMT é efetuado nas seguintes situações:

• Compra e venda de imóveis, sejam novos ou usados;
• Liquidação antecipada de imóveis de leasing imobiliário, em que apenas é pago o montante de IMT que se encontra em dívida;
• Permuta de imóvel – neste caso, o valor de IMT corresponde apenas ao diferencial do imóvel permutado.

Em que situações é possível ter isenção de IMT?

A legislação portuguesa prevê a isenção de IMT em algumas situações. Apresentamos as ocasiões em que pode estar livre do pagamento deste imposto.

Imóveis para habitação permanente até 92.407 euros

Se pretende comprar uma moradia ou um apartamento destinado exclusivamente a habitação própria permanente, saiba que pode usufruir da isenção de IMT se o valor patrimonial tributário ou o montante declarado na escritura da habitação não ultrapassar os 92.407 euros, em Portugal Continental.

Segundo consta no artigo 116º da Lei n.º 55-A/2010, que produz alterações no artigo 9º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis,“são isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda (euro) 92 407.”

Nas Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores, a regra mantém-se, mas, porém o valor é fixado nos 115.508,75 euros.

No entanto, relembramos a importância de analisar todas as possibilidades de financiamento existentes no mercado antes de contratar um crédito à habitação, para que efetue a escolha mais compensatória.

Imóveis ou frações para obras de reabilitação

Imóveis adquiridos para intervenções de reabilitação também podem usufruir de isenção de IMT. Para ter este benefício, o adquirente tem de iniciar as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição do edifício.

Nestes casos, a dispensa do pagamento do IMT não é cumulativa com outros benefícios fiscais idênticos, mas, no entanto, não prejudica a opção por outra isenção mais favorável.

Imóveis classificados como património

Os prédios classificados individualmente como sendo de interesse nacional, público ou municipal, também podem beneficiar da isenção de IMT aquando da sua aquisição.

Imóveis adquiridos por instituições de crédito

A aquisição de prédios detidos por instituições de crédito devido a processos de execução, falência/insolvência ou em dação em incumprimento também beneficia da isenção deste imposto.

Cooperação e reestruturação de empresas

O membro do Governo responsável pela área das Finanças pode conceder isenção de IMT às operações de cooperação e reestruturação de empresas, tais como fusões e cisões, mediante solicitação dos interessados

Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH)

Têm isenção de IMT as aquisições de prédios urbanos ou de frações autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a arrendamento para habitação permanente, que sejam detidas pelas seguintes entidades: Estado, Regiões Autónomas, autarquias locais, associações e federações de municípios de direito público, bem como quaisquer dos seus serviços, estabelecimentos e organismos, ainda que personalizados, compreendidos os institutos públicos que não tenham carácter empresarial.

Zona de Intervenção Florestal (ZIF)

As aquisições de prédios ou parte de prédios rústicos em áreas florestais abrangidas por uma ZIF, prédios contíguos aos mesmos que tenham sido abrangidos por uma ZIF num período de três anos contados a partir da data de aquisição e ainda prédios ou parte de prédios rústicos destinados à exploração florestal ficam isentos de IMT, mediante solicitação dos interessados.

Como pode obter isenção deste imposto?

A isenção de IMT deve ser solicitada antes da assinatura do contrato da transmissão onerosa e sempre antes da liquidação deste imposto.

O pedido de isenção de IMT pode ser feito numa loja de atendimento da Câmara Municipal à qual pertence o imóvel em questão, mediante a entrega de formulário próprio preenchido e de todos os documentos necessários.

Importante: Antes de efetuar o pedido de isenção de IMT verifique se não tem dívidas à Segurança Social ou ao Fisco, pois, caso tenha, mesmo que se encontre em alguma das situações acima descritas, verá recusado o seu pedido. Regularize atempadamente para conseguir aprovação.

A informação sobre a documentação necessária para o pedido de isenção deste imposto encontra-se descrita nas instruções de preenchimento do Modelo 1 do IMT, disponível online no Portal das Finanças.

O processo de solicitação de isenção de IMT difere consoante a finalidade de aquisição do imóvel. Para confirmar se a sua situação está sujeita a este benefício, aconselhamos que contacte a Câmara Municipal do município onde se localiza o imóvel para se informar devidamente.

Acreditamos que, ao ver o título deste artigo, a primeira questão que coloca é porque é que deveria pedir a reavaliação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Sabia que pode pagar menos por este imposto? Sim, é possível e pode solicitá-lo à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Apesar de o IMI ser obrigatório para quem tem casa própria e não se encontra isento, existe uma forma de reduzir este custo. Neste artigo elaborado pelo ComparaJá.pt explicamos como pode fazer este pedido.

Como pedir a reavaliação do IMI?

A reavaliação do IMI é feita junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do pedido da reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos respetivos imóveis. Este pedido é gratuito e pode ser feito de três em três anos. No entanto, há alguns aspetos que deve ter em consideração antes de fazer o pedido, nomeadamente ter conhecimento de como é calculado este imposto, saber o que é o VPT e como é feita a avaliação e atualização deste valor e ainda saber se compensa realmente pedir a reavaliação do IMI. Vamos a isso?

Como se calcula o IMI?

O IMI consiste no Imposto Municipal sobre Imóveis e, a partir do momento em que adquire uma casa, todos os anos terá que efetuar o pagamento deste imposto.

Este não é mais do que a taxa que incide sobre o chamado Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel, valor este que é calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira.

A taxa mediante a qual é feito o cálculo do IMI é fixada anualmente pelo município onde se situa o imóvel e oscila entre os 0,3% e os 0,45%.

O IMI calcula-se através da seguinte fórmula:

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável

O que é o VPT?

O VPT resulta de uma avaliação do imóvel com base em determinados parâmetros, sendo estes:

• Área bruta de construção;
• Localização do imóvel;
• Qualidade e antiguidade da casa;
• Valor de construção.

Na prática, este é o valor que o imóvel tem para a AT e que se encontra na Caderneta Predial do mesmo.

Avaliação, atualização e reavaliação do VPT

Agora que já conhece os conceitos de IMI e VPT e sabe como se calculam, vamos explicar-lhe como pode fazer a avaliação, atualização e reavaliação do VPT e porque é que é importante ter todos os seguintes fatores em consideração antes de pedir a reavaliação do IMI.

#1 – Avaliação

O VPT é avaliado, numa primeira instância, por iniciativa do chefe do serviço de Finanças com base na sua fórmula de cálculo e na Declaração do Modelo 1 do IMI, e ainda nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização.

#2 – Atualização

A atualização do VPT é feita de três em três anos pela AT. No entanto, desta vez, o cálculo do VPT já não é feito de acordo com a respetiva fórmula.

Ao invés de serem considerados todos os parâmetros acima mencionados, para ser calculado o novo Valor Patrimonial a AT aplica apenas 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda ao valor apurado inicialmente.

O objetivo é ajustar o VPT à inflação, levando a que o proprietário sofra um aumento de IMI a cada três anos.

#3 – Reavaliação

E se lhe disséssemos que há possibilidade de “escapar” a estas atualizações periódicas? Pode pedir à AT o recálculo do VPT tendo em conta os valores atualizados dos parâmetros, ao invés de proceder apenas à aplicação dos 75%. Este re-cálculo é o que lhe irá proporcionar a reavaliação do IMI.

Apesar de haver parâmetros que não mudam muito com o tempo, existem alguns que sofrem alterações significativas como é o caso do coeficiente de vetustez, o valor base dos prédios edificados e o coeficiente de localização.

Assim, é importante que o VPT seja recalculado com base nos valores atuais e reais de todos os parâmetros, pois só assim é que o valor do imóvel será realmente apurado e poderá ser feita uma reavaliação do IMI.

É permitido por lei que a cada três anos os proprietários possam pedir nova avaliação do VPT do imóvel sem qualquer custo.

Considerações a ter antes de pedir a reavaliação

É preciso analisar cada coeficiente antes de proceder ao pedido de reavaliação do VPT. Nem sempre a reavaliação se traduz na diminuição do IMI, podendo até representar um aumento, algo que certamente não deseja que aconteça.

São quatro os parâmetros que deve avaliar no sentido de saber se vale a pena fazer a reavaliação do IMI:

• Valor base dos prédios edificados;
• Coeficiente de qualidade e conforto;
• Coeficiente de vetustez;
• Coeficiente de localização.

Tenha em atenção: É necessário que analise os parâmetros no seu todo, pois a poupança que pode obter pela descida de um deles pode ser anulada pelo aumento de outro, acabando por não compensar.

Valor base dos prédios edificados

Este valor, de acordo com o artigo 39º do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), é referente ao custo médio de construção por metro quadrado e é fixado anualmente.

Em 2019 verificou-se uma subida de 12 euros face ao valor praticado entre 2010 e 2018, estando atualmente nos 615 euros.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto oscila entre 0,7 e 1,7. Este coeficiente avalia o conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano, tais como a existência de garagem ou a localização num condomínio fechado com piscina, por exemplo. Uma habitação com estas características terá um coeficiente de qualidade e conforto superior a um apartamento localizado numa zona industrial e com garagem coletiva. Este coeficiente pode ser agravado ou atenuado, avaliado com base em 13 elementos majorativos e 11 minorativos.

Coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez é fixado entre 0,35 e 1 e refere-se à antiguidade da habitação. Este coeficiente diminui face à idade do imóvel, mas apenas até aos 61 anos. Uma vez que a habitação completa 61 anos de existência, este coeficiente deixa de ser atenuado.

Existem oito escalões com base na idade do imóvel para estipular o coeficiente de vetustez do mesmo:

Idade do imóvel	Valor do coeficiente
Até 2 anos	1
2 a 8 anos	0,9
9 a 15 anos	0,85
16 a 25 anos	0,8
26 a 40 anos	0,75
41 a 50 anos	0,65
51 a 60 anos	0,55
Mais de 60 anos	0,4

Por exemplo, imagine que comprou uma casa nova há três anos. Até ao final deste ano poderá pedir a reavaliação do VPT para que o valor a pagar pelo IMI seja atenuado em 10%.

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 (reduzindo-se para 0,35 em meios rurais e no caso de habitações dispersas). Este valor é revisto de três em três anos e é influenciado pelos seguintes fatores:

• Proximidade de transportes públicos;
• Acessibilidade (proximidade de vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas);
• Existência de escolas, comércio e serviços públicos nas proximidades;
• Localização em zona de elevado valor de mercado imobiliário;
• Finalidade do imóvel (habitação, comércio, indústria ou serviços).

Foi efetuada a revisão dos coeficientes de localização dos imóveis no decorrer do ano de 2019, pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, que irá respeitar o intervalo entre 0,4 e 3,5, não estando prevista uma alteração destes valores. A aplicação destes novos valores de coeficiente já se refletiu no IMI em 2019, pelo que agora só haverá nova avaliação daqui a três anos.

Vale a pena pedir a reavaliação do IMI?

Para pedir a reavaliação do IMI pode aceder online ao Portal das Finanças e preencher a declaração Modelo 1 do IMI. No entanto, é aconselhável que averigue se é realmente compensatório.

No próprio Portal existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os parâmetros atualizados. Se este valor for mais baixo do que o que consta na Caderneta Predial da sua habitação, então significa que terá uma redução do IMI no ano seguinte, pelo que vale a pena pedir a reavaliação. E quando se pode pedir a reavaliação do IMI? Pode efetuar este pedido até dia 31 de dezembro nas Finanças.

No terceiro trimestre de 2019, o preço das casas registou um crescimento de 10,3% em termos homólogos, 0,2 pontos percentuais (p.p.) acima do verificado no trimestre anterior, segundo os dados do Índice de Preços da Habitação (IPHab), publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) esta segunda-feira, 23 de dezembro.

Neste período, os preços das habitações existentes aumentaram a um ritmo superior ao das habitações novas, 10,6% e 9,3%, respetivamente. O IPHab aumentou 1,2% entre o segundo e o terceiro trimestre de 2019, o mais baixo ritmo de crescimento dos últimos quatro trimestres, com taxas de variação de 1,4% e 0,3%, pela mesma ordem, para as habitações existentes e novas.

No terceiro trimestre, a taxa de variação média anual do IPHab foi de 9,8%, o que representou um acréscimo de 0,5 p.p. face ao trimestre anterior. O crescimento dos preços das habitações existentes (10,1%) foi mais intenso do que o observado nas novas habitações (8,5%).

Entre julho e setembro de 2019 realizaram-se 45.830 transações, o que representa uma redução de 0,2% por comparação com o mesmo trimestre de 2018. Nos meses referidos, o valor das transações aproximou-se dos 6,5 mil milhões de euros, mais 3,0% que no terceiro trimestre de 2018.

O número de transações entre o segundo e o terceiro trimestre aumentou 7,6% (-2,8% no trimestre anterior), evolução comum a ambas as categorias, com variações de 11,0% e 7,0% nas habitações novas e existentes, respetivamente. O valor das habitações transacionadas aproximou-se dos 6,5 mil milhões de euros no 3º trimestre de 2019, mais 3,0% por comparação com idêntico período de 2018.

No trimestre em análise observou-se uma variação homóloga de 3,5% no valor das transações das habitações existentes, para 5,2 mil milhões de euros e um aumento de 0,9% no valor das habitações novas, para 1,3 mil milhões de euros.

Largos anos depois de a Feira Popular de Lisboa, nos terrenos de Entrecampos, encerrar, a criação de uma nova está cada vez mais próxima. O Estudo de Impacte Ambiental (EIA) saiu na passada semana e está estimado que a sua criação custe 40 milhões de euros, podendo ascender aos 70 milhões de euros, noticia o ‘Público’ esta segunda-feira, 23 de dezembro.

O investimento previsto no EIA vai ser suportado pelo futuro concessionário, uma vez que o futuro parque de diversões vai ser concessionado através de um concurso público lançado pela Câmara Municipal de Lisboa (CML). Quem ganhar a construção do Parque Verde vai ter de fazer a “conceção, instalação, manutenção e operação da Feira Popular de Lisboa”, além de garantir a “conservação das áreas remanescentes do referido Parque Verde”, lê-se no documento.

O espaço de diversões em Entrecampos fechou portas em 2003 e a autarquia anunciou a intenção de devolver a Feira Popular à população em 2015, sendo que em novembro de 2016 Fernando Medina visitou os terrenos contemplados para a construção da futura feira de diversões.

Na altura em que foi anunciada a intenção de construção de uma nova Feira Popular de Lisboa foram contemplados para a instalação o parque verde de Monsanto, o Parque das Nações, o Parque da Bela Vista, a Doca do Poço do Bispo e o Jardim do Tabaco. Avançado no documento, o Parque das Nações implicava despesa extra com a descontaminação dos solos devido ao “antigo aterro sanitário de Beirolas”, além de faltarem “infraestruturas essenciais, tais como rede de transportes públicos e estação de Metropolitano”. Por sua vez, nos terrenos do Poço do Bispo, em Marvila, faltavam infraestruturas básicas que implicam uma “despesa de investimento muito significativa”, bem como “as adequadas acessibilidades e tinha restrições urbanísticas”.

Bilhetes a 2,50 euros mas feira sem data de conclusão

A entrada no novo espaço deverá ter um custo de 2,50 euros por visitante, embora este mesmo valor possa aumentar com a utilização das atrações.

Um estudo da consultora McKinsey estima que o espaço tenha capacidade para receber 1,3 milhões de visitantes anuais, ainda que o número de visitas possa aumentar até aos 2,5 milhões, uma vez que vai apresentar uma oferta diversificada de divertimentos e eventos culturais.

Com um espaço total de 16,9 hectares, o terreno em Carnide vai ser ocupado por diversões e espaços de restauração em 9,4 hectares do seu total, sendo que os restantes vão ser ocupados por espaço verde. A construção do parque verde deverá custar cinco milhões de euros à autarquia, que já gastou 11,5 milhões de euros para a aquisição de uma parte do terreno.

O estudo da consultora antecipa ainda que, no primeiro ano de atividade do espaço, este possa gerar uma receita na ordem dos 33 milhões de euros, sendo 22,3 milhões de euros na restauração de 10,8 milhões de euros em bilhetes, diversões e venda de produtos.

Deverão ser criados 600 postos de trabalho para que o parque funcione em condições. O mesmo estudo da McKinsey afirma que poderá criar um aumento de tráfego na ordem dos 4% no número de veículos ligeiros na zona da nova Feira Popular. Para tal, a CML e a Emel deverão criar dois parques de estacionamento “na envolvente do projeto” com capacidade para 2.200 veículos.

A conclusão do projeto estava prevista para 2018, mas o EIA estima que este possa estar concluído em setembro de 2020, sendo que a empreitada do parque verde, gerida pela autarquia, possa estar terminado em março de 2020.

Com o ano de 2019 a chegar ao fim, o balanço no setor imobiliário é considerado muito positivo, tendo em volume de negócios um dos melhores anos de sempre, ultrapassada novamente a barreira dos três mil milhões de euros, segundo as estimativas das consultoras JLL e CBRE, cujos responsáveis disseram ao Jornal Económico que estão otimistas também quanto ao próximo ano.

“Podemos avançar que 2019 vai ser um ano muito positivo para o mercado imobiliário em Portugal, em linha com o ano de 2018, com a realização de grandes negócios, não irrepetíveis, mas certamente difíceis de repetir a curto prazo”, disse ao Jornal Económico Pedro Lancastre, diretor geral da JLL.

Quem também partilha deste momento positivo do mercado imobiliário é Francisco Horta e Costa, managing director da CBRE Portugal, que salienta “o interesse por parte dos investidores em centros comerciais”. Isto a somar “ao elevado interesse por parte de investidores, nacionais e estrangeiros, em produtos de habitação, nomeadamente habitação para arrendamento e residências de estudantes, quer numa fase de desenvolvimento, quer como ativos de rendimento”, afirma.

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O Presidente da Câmara de Lisboa quer convencer proprietários de casas na capital a arrendar estes imóveis à Câmara durante cinco, 10 ou 20 anos para depois os disponibilizar no programa de rendas acessíveis.

O programa deverá ser apresentado em janeiro e tem como objetivo responder à elevada procura pelo programa rendas acessíveis lançado pela Câmara Municipal de Lisboa, noticia o jornal Expresso, este sábado.

Este programa da autarquia arrancou este mês e contou com mais de quatro mil famílias inscritas, quando o número de casas disponíveis é de apenas 120, salienta a mesma publicação.

A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários acusou hoje o Governo de atacar o imobiliário na proposta de Orçamento do Estado e de “encolher” ainda mais o mercado do arrendamento, sem incentivar a construção ou reabilitação para arrendamento.

O vice-presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), Hugo Santos Ferreira, em comunicado, afirma que, com as medidas proposta no Orçamento do Estado (OE2020), é “evidente que nenhum proprietário ou nenhum investidor vai querer arriscar investir” na atividade de construção ou reabilitação para arrendamento habitacional que “continuará a ser de altíssimo risco” em Portugal.

O OE2020, entregue no parlamento na segunda-feira, contém apenas, segundo a associação, com “motivações meramente ideológicas”, propostas que não respondem ao problema que o país enfrenta de necessitar de colocar mais oferta no mercado e que não criam medidas eficazes de fomento à promoção privada de mais habitações, especialmente para a classe média e para os jovens.

“Os investidores estão cansados de sentir que o país não consegue dar qualquer sentido de estabilidade legislativa e fiscal e que saem sempre prejudicados nos seus projetos e nas suas empresas com um crescente e desmesurado aumento da carga fiscal cada vez que sai mais um OE”, afirma.

A associação diz que a proposta de OE contém “um ataque cego e cerrado” a 15% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional e adverte o Governo de que o setor do imobiliário “não é, nem pode ser, o habitual pote dourado” do executivo.

“Há que ser perentório: os investidores não vêm em qualquer uma das medidas apresentadas, em matéria de reabilitação e arrendamento, nenhuma que lhes permita ter a necessária confiança ou que os motive a avançar com novos projetos para reabilitação de ativos para arrendamento de longa duração”, acrescenta, considerando que o que veem é “um ataque desmedido aos investidores, aos proprietários e em grande medida ao alojamento local”.

A associação conclui que as medidas apresentadas na proposta de OE2020 têm “apenas a encolher o já encolhido” mercado do arrendamento, e não têm qualquer medida efetiva de incentivo à construção ou reabilitação de novos projetos para arrendamento habitacional.

A associação defende que a proposta de OE deveria conter medidas de incentivo, como acabar com a aplicação do Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis (AIMI) aos ativos e terrenos habitacionais, baixar o IVA da construção para a taxa reduzida de 6% e estabelecer um acordo de regime para a estabilização do sistema fiscal a médio-longo prazo.

A proposta do OE2020 foi entregue na segunda-feira à noite pelo executivo minoritário socialista na Assembleia da República e começará a ser debatida em plenário, na generalidade, nos dias 09 e 10 de janeiro, estando a votação final global prevista para 06 de fevereiro.

As câmaras municipais vão passar a poder decidir sobre o IMI nos centros históricos, devido à eliminação do benefício para estes locais no Orçamento do Estado para 2020, dá conta o “Jornal de Negócios” esta sexta-feira, 20 de dezembro, citando o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, António Mendonça Mendes.

“A interpretação era que todos os imóveis incluídos no centro histórico, independentemente do seu interesse histórico, estavam abrangidos pela isenção. Isso fazia com que todo o Alto Douro Vinhateiro estivesse isento de IMI”, conta o governante.

“O que este OE faz, em diálogo com a Associação Nacional de Municípios, é revogar esta isenção que criava esta distorção, para que os municípios façam os seus regulamentos para as isenções de IMI”, acrescenta. Assim,  “o benefício que existia no Estatuto dos Benefícios Fiscais para os centros históricos”.

O objetivo com a revogação da isenção é eliminar a distorção que era provocada ao abranger todos os imóveis no centro histórico.

O Fundo de Resolução autorizou o Novo Banco a vender a Herdade dos Pinheirinhos ao VIC Properties, confirmou ao Jornal Económico fonte do banco.

A mesma fonte admite que o closing da venda seja feito até ao fim do ano.

Tal como o Jornal Económico avançou em primeira mão, o Novo Banco vai vender a Herdade dos Pinheirinhos à VIC Properties, imobiliária detida por investidores austríacos.

Segundo a notícia avançada na edição em papel do Económico de 4 de outubro, o negócio dever-se-á fazer por menos de 80 milhões de euros.

O negócio precisava da luz-verde do Fundo de Resolução, uma vez que se trata de um ativo que está abrangido pelo Mecanismo de Capital Contingente, e que já foi concedida.

Não foi possível apurar o valor deste ativo no balanço do Novo Banco, pós-imparidades, e que serviu de referência ao concurso privado que está agora a entrar na fase final.

Na fase de apresentação de propostas não-vinculativas, o brasileiro Ricardo Bellino, apresentou a proposta mais elevada de todas: 80 milhões de euros. Mas o empresário terá desistido do terreno de 200 hectares que fica em Melides, no Concelho de Grândola.

Segundo O Jornal Económico que citava fontes, nenhuma das propostas vinculativas alcançou aquele valor, onde se inclui a proposta da VIC Properties, quer tem como CEO João Cabaça.

A Herdade dos Pinheirinhos foi um projeto idealizado pelo Grupo Pelicano, grupo imobiliário de Joaquim Mendes Duarte, que investiu cerca de 167 milhões de euros no desenvolvimento de dois hotéis, três aldeamentos, quatro aparthotéis e um campo de golfe. Um projeto que foi financiado pelo BES e que está agora na mira do Departamento Central de Investigação e Ação Penal (DCIAP).

O Grupo Pelicano entrou em incumprimento e o ativo foi parar ao BES em dação em cumprimento. Depois da resolução do banco em 2014, a Herdade dos Pinheirinhos foi transferida para o balanço do Novo Banco, liderado por António Ramalho.
A partir de 2017, foram consolidadas nas contas do Novo Banco duas sociedades de promoção imobiliária. Por um lado, a Herdade do Pinheirinho Resort e, por outro, a Herdade do Pinheirinho II – Investimento Imobiliário. A primeira criada foi criada em 2007 enquanto a segunda foi estabelecida no ano seguinte.

Estas empresas pertenciam à promotora Pelicano, que tinha, em 2015, apresentado um plano de revitalização, que foi aprovado pelos credores em novembro de 2016. Na altura eram 447 os credores que reclamavam 204 milhões de euros. Destes, 69%, ou 140 milhões, eram créditos devidos ao Novo Banco.

O Novo Banco iniciou o processo da Herdade dos Pinheirinhos no final de março deste ano e foi assessorado pela Storm Harbour, uma sociedade financeira com sede em Londres e que tem como responsável António Caçorino.

O presidente da Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária (ACAI), Eric van Leuven, classifica o agravamento da taxa do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) como “mais um atentado ao imobiliário através da via tributária”.

A ACAI emitiu um comunicado esta quarta-feira, 18 de dezembro, no qual protesta “veementemente” contra a proposta do Governo para Orçamento de Estado de 2020, que contempla um aumento para os 7,5% da taxa do IMT relativo a transações de imóveis de valor superior a um milhão de euros.

“Esta medida, a confirmar-se, irá resultar num aumento do preço das casas e numa maior propensão para a evasão fiscal. Ela não só demonstra o desprezo deste Governo pelo setor imobiliário, um dos que mais tem contribuído para a dinamização do emprego e da economia portuguesa, como é exemplar da instabilidade fiscal, que é infelizmente tão característica do País e tão temida pelos investidores”, afirma Eric van Leuven.

A atual taxa máxima do IMT é de 6% para as habitações que custem mais de 574 mil euros (no caso de residência própria e permanente) ou a 550 mil euros (em relação a prédios habitacionais que não se destinem a habitação própria e permanente).

A finalizar o comunicado a ACAI relembra que a fiscalidade sobre o imobiliário já representa mais de 30% do preço final das casas, o qual, a confirmar-se esta medida, será agravado substancialmente com este aumento do IMT em 1,5% sobre o valor da venda.

Em outubro, a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação tinha sido de 1,038%.

Para o destino de financiamento aquisição de habitação, o mais relevante no conjunto do crédito à habitação, a taxa de juro implícita para o total dos contratos desceu para 1,040%, uma queda de 2,1 pontos base face ao mês anterior.

Nos contratos celebrados nos últimos três meses, a taxa de juro desceu para 1,086%, contra 1,134% no mês anterior.

O INE dá ainda conta de um aumento de 195 euros no capital médio em dívida, que se fixou em 53.426 euros, e da manutenção da prestação média nos 246 euros.

“Deste valor [246 euros], 45 euros (18%) correspondem a pagamento de juros e 201 euros (82%) a capital amortizado”, precisa o instituto.

Já nos contratos celebrados nos últimos três meses, o valor médio da prestação subiu 24 euros, para 336 euros.

Em novembro, o capital médio em dívida para a totalidade dos contratos subiu 195 euros face ao mês anterior, fixando-se nos 53.426 euros.

Nos contratos celebrados nos últimos três meses, o montante médio do capital em dívida foi de 102.130 euros, menos 1.078 euros do que em outubro.

Portugal é o país que tem mais casas por habitante e também mais casas vazias,  segundo noticia a TSF, esta quarta-feira 18 de dezembro. Existem em Portugal 5,859 milhões de fogos, sendo que 12,5% estão vazios (735 mil).

Por cada mil habitantes, Portugal tem 577 fogos, um número muito acima da média (456) dos países que compõem a análise de dados recolhidos pela Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) num universo de 50 paíse

Nesta compilação de dados da OCDE, depois de Portugal surge a Bulgária que contabiliza 558 casas por cada mil habitantes, seguida de Espanha onde se registam 551 casas por mil habitantes. Estes números situam-se claramente acima da média (456) e superam os registos de países com mais habitantes e com outro tipo de influência, como o Reino Unido e os Estados-Unidos que contabilizam 421 e 433, respetivamente, por cada mil habitantes.

 

De acordo com a versão preliminar da proposta do Orçamento do Estado para 2020, a que a Lusa teve acesso, os limites dos valores das transações sujeitas a IMT mantêm-se inalterados em 2020, bem como as respetivas taxas, face aos que vigoram em 2019, mas é criado um escalão que incide sobre vendas de imóveis que envolvam montantes acima de um milhão de euros.

Até agora, estavam sujeitas a uma taxa única de 6% as transações de valor superior a 574.323 euros, mas a partir de 2020 esta será taxa para valores entre 574.323 e um milhão de euros. A partir deste valor, é aplicada uma taxa única de 7,5%.

O IMT é calculado sobre o montante da transação ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, incidindo sobre o maior dos dois. Quando está em causa a compra de casa destinada a habitação própria e permanente há lugar a isenção do imposto até aos 92.407 euros.

Nas segundas habitações, a taxa de IMT é de 1% para transações até 92.407 euros.

As taxas únicas de 6% e 7,5% aplicam-se quer a casas destinadas a habitação própria e permanente, quer a segundas habitações.

Os proprietários de imóveis para alojamento local, que decidam colocar essas propriedades para arrendamento vão ficar isentos do pagamento de mais valias. Esta é uma das medidas que consta na versão preliminar do Orçamento de Estado para 2020, a que o Jornal Económico teve acesso.

Estas mais valias vão ser apenas tributadas no momento da venda do imóvel. Uma medida que é também extensível a outras situações em que um imóvel para fins habitacionais esteja afeto a uma atividade profissional e seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos prediais, da categoria F.

No entanto, para que esta isenção seja válida, o processo de arrendamento terá de ter a duração de pelo menos cinco anos seguidos. Esta alteração já tinha sido pedida pelo Estado no ano anterior, não tendo contudo, sido efetuada durante este ano.

Que leitura faz do novo Regime? Que benefícios traz? E que problemas ainda assim permanecem?
Finalmente, o Governo publicou legislação específica que visa corrigir lacunas que persistiam na atividade da Reabilitação Urbana, e que veio trazer um enquadramento legal mais adequado e mais atual.

A Ordem dos Engenheiros tem reconhecido o papel fundamental que esta atividade trouxe para o setor da construção civil, uma vez que, desde há cerca de nove anos, a atividade ficou praticamente paralisada, dado que a falta de obras públicas teve um grande impacto na economia e na fileira da indústria da construção civil, sendo de referir que nos últimos 10 anos cerca de 65 mil empresas encerraram a atividade e perderam-se mais de 300 mil postos de trabalho, sendo hoje pública a falta de mão-de-obra, especializada e não só, que afeta o setor.

Das duas dezenas de empresas de maior dimensão que então existiam, hoje restam três ou quatro. Têm sido anos difíceis para a engenharia e para os engenheiros, porquanto, a par da falta de trabalho, os salários oferecidos pouco têm contribuído para a dignificação da profissão, tanto mais que o próprio Estado tem práticas contratuais que fomentam o dumping salarial, quando invariavelmente adota como critério de adjudicação o preço mais baixo.

Os promotores e empresários têm sido o motor desta importante atividade que, para além de ter trazido um novo alento ao mercado da construção, tem criado oportunidades para a afluência de investimento estrangeiro, quer através de investidores individuais, quer pela parte de fundos de investimento.

Com a publicação deste pacote legislativo, para além de ficar melhor abordada e enquadrada a garantia da perenidade do ativo, sobretudo na imposição de soluções que melhorem substancialmente a resistência sísmica do edificado, impôs a aplicação dos Eurocódigos no cálculo estrutural, uma medida há muito desejada, porque pecava por tardia.

Na nossa ótica, continua a faltar a imposição de “uma ficha” que identifique claramente todas as intervenções realizadas e o “certificado de garantia” do bem adquirido, bem como a revisão do RGEU, que data de 1951, transformando-o num novo “Código da Construção”, atual e abrangente, que englobe todas as vertentes que devem ser contempladas e que concentre toda a legislação avulsa que tem sido publicada.Esta última é uma tarefa ciclópica que tem sido falada, sendo indispensável iniciá-la o quanto antes, pois tem constituído um desiderato dos engenheiros, arquitetos e demais entidades intervenientes em todo processo da edificação urbana.

 

 

Sobre o Englobamento dos Rendimentos Prediais no IRS, concorda com esta nova medida?
A Ordem dos Engenheiros pronuncia-se apenas sobre questões técnicas e, muito embora o Bastonário possa ter opinião enquanto cidadão, não deve pronunciar-se sobre a fiscalidade, no caso o englobamento dos rendimentos.

Todavia, tendo a reabilitação urbana criado condições que permitem gerar novos, acrescidos e significativos rendimentos e mais-valias, é razoável que possamos interiorizar a necessidade de uma abordagem fiscal adequada a estas novas situações de mercado, o que não entendemos como penalizações, mas apenas como novos enquadramentos para uma nova realidade, pelo que, nesse contexto, admitimos que a taxação da matéria coletável possa ser discutida com vista a ser encontrada uma solução justa e equitativa, mas que não constitua um desincentivo.

 

Poderia o Governo adotar outras medidas (eventualmente mais benéficas) para o setor do que o Englobamento?
Tanto quanto nos apercebemos, a questão tem merecido, e bem, adequada discussão no campo político e tem sido objeto de reparos por parte das associações representativas do setores envolvidos, pois estão em causa interesses da mais diversa natureza.

É certo que medidas demasiado benéficas ou generosas poderão gerar contestação dos contribuintes, cidadãos de um país com uma classe média empobrecida e com rendimentos exíguos e cargas fiscais das mais elevadas da União Europeia, e que medidas mais graves poderão conduzir a uma redução da atratividade para estes investimentos e mercados e serão sempre mal acolhidas por parte de quem atualmente beneficie de uma situação eventualmente mais favorável.

Constituindo nossa preocupação a falta de habitação para os portugueses, nomeadamente para os estudantes e jovens profissionais, pois o valor das rendas e as formas de arrendamento tornaram-se socialmente perversas, e não competindo aos proprietários substituírem-se às obrigações do Estado, não deixará de ser aceitável que atividades lucrativas tenham uma abordagem fiscal adequada, que não deixe de ter em conta o esforço financeiro do investidor e o esperado retorno, o que, se vier a acontecer, recomendamos que seja feito com moderação e senso.

Quais os principais desafios que a reabilitação urbana enfrenta em 2020, com a entrada da nova legislação?

 

Alfredo Valente, Diretor-geral da Imobiliário ao Domicílio Portugal

O novo regime jurídico da reabilitação urbana interrompe a vigência do regime excecional de reabilitação de edifícios. Este regime, que vinha desde 2014, foi extremamente interessante no seu contributo para a dinâmica do setor do imobiliário sobretudo durante a época de crise que o país atravessou, já que veio atrair investimento para o mercado da reabilitação urbana, sobretudo nos centros urbanos das grandes cidades, que se encontravam em estado de abandono e degradação acentuados. Graças a essa iniciativa legislativa de 2014, foi possível manter a atividade no setor da construção, reconvertido à reabilitação na ausência quase absoluta, então, da construção nova.

Não se ignorando as virtudes deste regime excecional, é inegável que trouxe consigo alguns efeitos secundários, nomeadamente aquilo a que poderíamos chamar de reabilitação “light”, ou uma intervenção excessivamente cosmética em prol do controle de custos e tempo de obra. Volvidos cinco anos, muita coisa mudou, exigindo do legislador adequada atuação. A reabilitação destes últimos cinco anos criou uma oferta muito concentrada em determinado tipo de habitação – o pequeno apartamento, T0 ou T1, até 50m2 de área – muito atrativa para o mercado do arrendamento turístico e do investidor estrangeiro, atingindo, sobretudo o centro de Lisboa mas também o centro do Porto, alguma saturação. Por outro lado, ao longo destes 5 anos, alguma recuperação de rendimentos das famílias e o regresso do financiamento à aquisição de habitação acentuaram a escassez da oferta de habitação adequada à família da classe média. Com a chegada deste novo regime jurídico da reabilitação urbana, por um lado mais exigente – sobretudo no que respeita aos impactos da intervenção sobre a estrutura dos edifícios, mas também no que respeita a componentes como acessibilidade, eficiência energética e requisitos funcionais da habitação – mas também mais individualizado – adaptável às circunstâncias concretas do projeto – espera-se sinceramente que também a oferta se adeque a esta nova realidade do mercado, disponibilizando produtos mais adaptados, em tipologia e preço, às necessidades das famílias da classe média portuguesa.

 

 

João Valadas Coriel, Sócio administrador da Valadas Coriel & Associados

Não existe ainda nova legislação e hoje, no debate quinzenal, António Costa não confirmou nem desmentiu o agravamento fiscal, apenas referiu que estas matérias serão discutidas em sede de proposta de orçamento de Estado. Qualquer alteração do quadro fiscal que diminua a rendibilidade dos investimentos pesará negativamente na reabilitação urbana e a materializar-se o englobamento dos rendimentos prediais, será afectada sobretudo a reabilitação promovida por particulares.

 

 

Hugo Santos Ferreira, Vice-presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários

Pese embora a reabilitação urbana dos centros históricos das principais cidades portuguesas viesse vivendo momentos de grande pujança e dinamismo, a verdade é que os últimos números da Confidencial Imobiliário não deixam mentir e são bastante expressivos: o investimento imobiliário na cidade de Lisboa diminuiu 16% e no Porto cai mesmo 40%. Há que tirar conclusões…

Desde logo, é manifesto o receio dos investidores e promotores imobiliários, que são os principais “fazedores de cidades”, quanto ao fim do RERU (Regime Excepcional da Reabilitação Urbana). Sabemos que o RJUE (Regime Jurídico da Edificação Urbana) está pensado para construção nova e sabemos que a criação do RERU em 2014 (por imposição da TROIKA e bem) foi um dos triggers que possibilitou o arranque da reabilitação urbana. Com efeito, sem o RERU e caso se tivesse mantido naquela altura o apenas o RJUE, era impossível termos os resultados que tivemos até agora na reabilitação urbana.

E, portanto, a pergunta que agora todos se fazem é: como vamos continuar a poder reabilitar as cidades do nosso país? Será que as medidas agora em vigor são capazes de dar resposta ou mesmo permitem continuar a fazer projectos de reabilitação urbana? A questão sísmica é muito importante (sublinho muito importante) e as questões da eficiência energética ou das acessibilidades também, mas, como sempre avisámos, têm de ser pensadas sem extremismos ou radicalismos, que são sempre contraproducentes…

Sempre alertámos, a revisão ou o fim do RERU devia olhar para todas estas preocupações no sentido de perceber que são de facto muito importantes e com as quais concordamos em absoluto, mas que dadas a especificidades do que é uma obra de reabilitação urbana num tecido edificiativo tão complexo e muitas vezes intrincado como é o de um centro histórico, têm de ser muito bem pensadas e com isso as suas obrigações em matéria urbanística adaptadas a essas realidades, procurando conciliar todos os interesses em presença. Devemos incentivar, não castrar ou limitar. O legislador se entender que devemos seguir um determinado caminho, ele deve ser incentivado. O Estado tem que incentivar e aplicar uma discriminação positiva naquilo que é importante para a comunidade. Seja com benefícios fiscais ou com a simplificação burocrática, que é um dos maiores entraves ao investimento imobiliário. Restringir, limitar ou obrigar os empresários não é solução. Caso contrário, apenas vão ter o efeito que já se está a ver: é que podem limitar ou mesmo impedir, parando o investimento, a maioria dos projectos de reabilitação urbana.

 

 

Mariana Morgado Pedroso, Arquiteta da Architect Your Home

O principal desafio com que o setor se depara com a entrada em vigor da nova legislação aplicável à reabilitação de edifícios coloca-se sobretudo ao nível dos projectos de Estabilidade devido a alterações na forma como se vai analisar a segurança estrutural dos edifícios.

O desenvolvimento de projectos de engenharia civil adequados a cada situação, conciliando as condições de segurança estrutura necessárias com uma resposta responsável e proporcionada em termos de respeito pela preexistência será o maior desafio, sendo que esta necessidade se tem vindo a demonstrar de forma natural ao longo dos anos, não estava legislada dessa forma, a partir de agora será exigida a entrega de relatórios de análise da vulnerabilidade sísmica, algo que não existia no Decreto Lei anterior e que obrigará a uma maior atenção a estas questões, que muito embora não seriam descuradas anteriormente por um engenheiro qualificado, agora carecem de relatório a acompanhar o projecto de estabilidade que confere uma segurança extra relativamente às questões sísmicas, garantindo que os edifícios antigos reabilitados tenham o mesmo nível de segurança que os novos.

Relativamente às restantes especialidades o novo Decreto Lei tenta adequar as realidades dos edifícios às exigências de cada regulamento, especificando para cada um, desde a arquitectura nos seus requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, até à térmica, acústica, acessibilidades, telecomunicações, as datas de construção até às quais os edifícios estão ao abrigo deste novo regime de reabilitação urbana, o que clarifica a forma de actuar para cada circunstância e o que se pode “isentar” de acordo com a idade do imóvel.

 

 

Andreia Gomes,Diretora de Promoção e Reabilitação Urbana da Cushman&Wakefield

Parece-nos que a nova legislação vem reforçar essencialmente duas coisas: a reabilitação passa de exceção a regra assumindo-se, assim, como a forma de intervenção dominante; e aumentam as exigências em relação às técnicas de construção, principalmente para melhorar a proteção antissísmica dos edifícios.

Acreditamos que estas alterações não vão criar novos desafios ao setor da Reabilitação. Veem, sim, reforçar a importância da reabilitação na regeneração das cidades portuguesas e confirmar a prioridade que deve ser dada à recuperação de edifícios já existentes. Do nosso ponto de vista são, por isso, positivas.

Os maiores desafios à reabilitação em 2020 vão continuar a ser os mesmos do último ano, nomeadamente: a incerteza do tempo necessário para obter licenciamento; as novas leis relacionadas com o mercado de arrendamento (habitacional e não habitacional) que foram aplicadas pelo governo desde Agosto de 2018; a escalada dos custos de construção.

Estes desafios representam incertezas e, consequentemente, riscos que são repercutidos nas análises de investimento. A incerteza é a maior inimiga do investimento. Começa por impactar os preços de aquisição e pode levar à desmotivação de investidores, condicionando negativamente a forma como evolui o mercado.

O interesse em investir nas principais cidades portuguesas nunca foi tão elevado. Lisboa foi recentemente votada a melhor cidade na Europa para investir em imobiliário. Há imenso ainda por fazer e múltiplas oportunidades para trabalhar, para benefício de investidores, residentes e todas as pessoas que vivem as cidades portuguesas. Mas para que o mercado da reabilitação se mantenha saudável precisa de incentivos ao investimento e não entraves. A entrada da nova legislação pode ser positiva mas, infelizmente, não vai aliviar o peso dos desafios já existentes.

 

 

João Carvalho, Diretor geral da Melom

Na nossa opinião, a nova legislação não só repõe como agrava as dificuldades que eram sentidas antes de 2014.

Em 2014, foi implementado um regime de exceção na legislação (que durou até agora) e eliminava muita da burocracia e exigências na reabilitação de edifícios e fogos habitacionais. Esta exceção na lei anterior visava, não só estimular o setor da construção civil (que se encontrava debilitado pela crise de subprime), como facilitava, e muito, a vida dos pequenos proprietários que poderiam realizar operações de remodelação e requalificação de imóveis com mais facilidade.

Agora tudo será mais difícil, uma vez que a nova legislação obriga que sejam cumpridos critérios em edifícios antigos idênticos à nova edificação, como por exemplo a resistência sísmica, as acessibilidades e eficiência energética.

E se é verdade que estas três questões devem ser uma preocupação de todos no setor, não deixa de ser claro que será mais difícil para o comum cidadão reabilitar ou remodelar o seu imóvel, já que terá, obrigatoriamente, de efetuar avaliações sísmicas – mesmo que não intervenha na estrutura o imóvel.

Existirão seguramente exceções a serem tidas em conta na lei, quer pelo tipo de edifício a ser reabilitado, quer pela sua localização.

Na MELOM, cremos que existem ainda muitos edifícios e pequenos fogos por reabilitar e que esta legislação contribuirá para um refreamento do dinamismo do setor que alimenta hoje mais de 30.000 empresas. Sempre que existem mais regras a cumprir e mais dificuldades, os proprietários associam a duas questões: mais tempo e mais dinheiro. E essas são chaves de abrandamento que os operadores do setor não precisam.

 

 

Hugo Lima, Diretor geral da Lucios Real Estate

O novo quadro legal da reabilitação urbana, em vigor desde o passado dia 15 de novembro, vem revogar o regime excecional e temporário em vigor desde 2014, que permitia a dispensa da aplicação de uma série de normas técnicas da construção, em edifícios com idade superior a 30 anos. Passa assim a ser necessário nestas operações de reabilitação, efetuar a avaliação da vulnerabilidade sísmica do edifício, cumprir com as regras da segurança contra incêndios, com as acessibilidades, acústica, telecomunicações e eficiência energética.

Desta forma, entendemos que estas alterações colocam desafios em diferentes níveis, nomeadamente ao legislador e entidades licenciadoras, já que no domínio da segurança contra incêndios em edifícios, o DL reconhece a impossibilidade de aplicação da legislação em muitos dos edifícios existentes, e prevê a possibilidade de aplicação de métodos de verificação de segurança ao incêndio alternativos e não prescritivos, métodos esses, ainda não aprovados.

Urge assim clarificar a comunidade projetista e entidades licenciadoras sobre os limites e possibilidades destes métodos.
Os desafios são também colocados à comunidade projetista, que terá de se adaptar e preparar, sobretudo para a avaliação da vulnerabilidade sísmica, já que para o cumprimento dos restantes projetos (Arquitetura e Especialidades), pressupõe-se a aplicação da legislação em vigor para edifícios, até então, fora do regime de exceção; bem como às entidades licenciadoras, na capacidade de adaptação ao que se prevê venha a ser um aumento do volume de trabalho, em processos de licenciamento já de si, na sua maioria, morosos.

E, por último, aos proprietários, promotores e investidores imobiliários, já que, estas medidas, podem impedir ou limitar em determinados edifícios intervenções de reabilitação simplistas, com impacto nos custos de investimento.

Importa por fim salientar que são medidas que visam a melhoria das condições de segurança e de habitabilidade dos edifícios, e por isso primordiais.

É contudo premente que o mercado se adapte atempadamente.

 

 

Daniela Costa, Diretora de Consultadoria & Research da Prime Yield (Gloval)

A nova legislação revoga o antigo regime excecional da reabilitação urbana, trazendo novidades sobretudo em termos de vulnerabilidade sísmica, segurança contra incêndios, eficiência energética e comportamento térmico, acústica e acessibilidades e instalações. O seu grande objetivo, diz o Governo, é tornar a reabilitação exequível, fácil e acessível, sem que isso implique a sua desregulamentação. Dito isto, se este princípio for cumprido ao mesmo tempo que se reforçam as questões de segurança nos vários campos em que se registam as grandes alterações, existe um contexto favorável para que a reabilitação continue a ser uma opção interessante de investimento para os promotores, até porque tem bastante procura por parte dos compradores, que valorizam esta tónica da recuperação do património e do charme histórico.

O grande desafio passa, assim, por garantir que esta nova legislação não acarreta atrasos adicionais nos processos de licenciamento nem vem trazer um aumento exponencial dos custos de construção. Estes são os dois principais entraves apontados pelos promotores, incluindo na construção nova, e a verificarem-se podem comprometer a equação económica do investimento em reabilitação, afastando investidores.

 

 

Gonçalo Santos, Head of Development da JLL

É inegável que a reabilitação urbana tem sido mais do que uma necessidade das cidades portuguesas – de conservação do património e de revitalização de zonas abandonadas. Tem sido também um motor essencial para a criação de milhares de empregos e para a sobrevivência de muitas empresas de construção civil. Mais: tem sido um fator determinante para atrair investimento nacional e estrangeiro, alavancar o comércio e o turismo.

Olhando para a nova lei aplicável à reabilitação urbana (Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho) – que entrou em vigor este mês e vem revogar o regime excecional e temporário que foi aprovado em 2014 – é claro que existe um “aperto” das regras.

Por exemplo, o novo enquadramento legal impõe que a análise da vulnerabilidade sísmica dos edifícios seja sempre ponderada, independentemente da idade do edifício e mesmo em situações em que não se mexa na estrutura, quando o objetivo é realizar uma obra de ampliação, alteração ou reconstrução. Por outro lado, defende que a reabilitação deve ser mais sustentável, através da reutilização de componentes da construção, da utilização de materiais reciclados e com reduzido impacto ambiental, da redução da produção de resíduos, da redução de emissão de gases com efeito estufa, da melhoria da eficiência energética, do aproveitamento de fontes de energia renováveis, etc. Existem também novas exigências no que respeita à segurança contra incêndios e, mais do que nunca, a demolição surge como último recurso.

Impondo-se mais constrangimentos, é natural que a nova lei implique mais custos para proprietários e compradores. E é natural que a corrida aos licenciamentos diminua, pois os critérios de construção são mais rigorosos. Contudo, não podemos assumir que estes novos desafios serão “prejudiciais” para o setor imobiliário ou que resultarão num cenário negativo. Pelo contrário, e após a devida adaptação do mercado, caminharemos para uma oferta de maior qualidade para os compradores, uma vez que os edifícios reabilitados serão agora mais seguros e confortáveis, mais sustentáveis e respeitadores do património, e com melhores condições de acessibilidade. No fundo, a reabilitação urbana, reforçando com esta lei a garantia das condições de habitabilidade e os princípios de sustentabilidade ambiental e proteção do património edificado, acompanha agora as exigências que se aplicam, no geral, à maioria dos setores da nossa economia.

 

 

Nuno Fideles, Arquiteto da Savills Portugal

Na nossa ótica, a entrada da nova legislação introduz uma maior responsabilidade, quer da parte dos investidores, quer da parte dos projetistas. No entanto, enquanto projetista, eticamente, não vai para além do que sempre foi a nossa posição no mercado.

Reabilitar em Lisboa e Porto obriga a respeitar (e bem!) os sistemas construtivos próprios de uma construção com história e que se deve preservar. Construir sustentável também é isto, é desconstruir, reutilizar e construir com o menor impacto na construção existente.

Uma das vantagens da reabilitação, passa pelo facto de termos a possibilidade de manter áreas de construção existentes, por vezes até aumentá-la, mas acima de tudo um ganho em benefícios fiscais, quer através de um iva mais baixo, ou a diminuição de encargos com o IMI e IMT. O nosso conjunto edificado é antigo e em casos mais recentes 60/70/80 são de má qualidade, pelo que a reabilitação torna-se extremamente desafiante. No entanto realço que reabilitar não é esvaziar um edifício mantendo somente a fachada, é adaptar tipologias existentes a necessidades claras e funcionais que necessitam de respostas de qualidade.

O construir de novo tem como beneficio uma garantia de longevidade de um edifício, tornando-o mais sustentável, com menores custos de manutenção, e por vezes menores custos de obra, contudo a nova construção obriga a novos índices construtivos e os benefícios fiscais são menores.

Reabilitar é claramente um desafio nos dias de hoje, pois são várias as novas tendências no mercado imobiliário, tal como o co-living, o co-working spaces e o alojamento local, que servem de catalisadores e de reabilitação de espaços que hoje têm uma outra relevância na malha da cidade.

Paralelamente, os novos desafios energéticos obrigam à inclusão de padrões de sustentabilidade na reabilitação, em que a poupança energética e eficácia dos equipamentos utilizados são e deverão sempre fazer parte do pressuposto inicial de investimento.

Todas estas diretrizes mudam as perspetivas de como se constrói, como se reabilita e como se adaptam os mais diversos tipos de construções aos novos programas de ocupações de edifícios, transformando assim, as paisagens das cidades.

O mercado da reabilitação urbana “está a ser dirigido para uma classe mais média alta e isso tem sido um problema, para um setor que poderia crescer mais se fosse dirigido para a classe média, e aos jovens”. A afirmação é de Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), em declarações ao Jornal Económico.

De acordo com um comunicado do Ministério das Infraestruturas, o Instrumento Financeiro de Realização e Revitalização Urbanas (IFRRU2020), criado no âmbito do Portugal 2020, já atingiu os 500 milhões de euros em investimento com 164 projetos, 70 dos quais para uso habitacional, 86 para atividades económicas e oito para equipamentos de utilização coletiva e na área social. Este investimento vai permitir reabilitar 770 habitações, fixar 995 novos residentes, além da reabilitação dos edifícios permitir a criação de 2.684 postos de trabalho.

“A reabilitação urbana passou a ter uma dimensão bastante grande nos últimos sete, oito anos. Vê-se a olho nú nas nossas cidades e hoje em dia já não é apenas em Lisboa e no Porto, também se vê em Viseu, Coimbra, Aveiro, Braga, Guimarães, Faro”, refere o responsável da APEMIP.

O presidente da associação alerta, no entanto, para o facto de se estar “a atingir um ponto em que não se pode crescer muito, porque existem zonas de reabilitação urbana, concretamente em Lisboa e Porto, onde se atingiram valores muito grandes em termos de venda e o mercado aí não é infinito”.

Em relação ao mercado da reabilitação urbana em 2020, o líder da APEMIP acredita que “não haverá crescimento, embora em algumas zonas já esteja a existir uma baixa de preços”, frisando que “se os preços descerem mais um pouco podemos tentar arranjar outro tipo de clientes”, e avisando que “as pessoas não podem pensar que o chamado mercado alto é infinito, não é”, sublinhando que “neste momento temos procura, mas não temos ativos”, dado que “não há uma convergência de preços entre a procura e a oferta”.

 

“Há 10 anos ninguém queria viver em Lisboa”
Questionado sobre quem tem investido mais na área da reabilitação urbana, Luís Lima revela que são principalmente estrangeiros, mas hoje em dia também portugueses. “É engraçado, foi preciso os estrangeiros convencerem-nos de que aquilo que nós temos é bom. Há 10 anos, Lisboa era uma cidade suja e vazia, ninguém queria viver no centro de Lisboa. Hoje é o inverso, só não vive mais gente porque os preços são elevados. Lisboa está bonita, mas também está cara”, refere.

Na opinião do responsável da APEMIP, o Governo devia aumentar a oferta, para baixar os preços, frisando que “estamos a falar de dezenas milhares de ativos em todo o país que não aparecem no mercado por várias circunstâncias”, sendo a principal “o facto de muitas vezes serem ativos de heranças de famílias, que não conseguem encontrar uma solução”. Neste caso, considera Luís Lima, “devia haver uma intervenção do Estado, que levasse esses ativos a virem para o mercado”, relembrando que “o próprio Estado tem ativos, nomeadamente hospitais e antigos edíficios das Forças Armadas que não estão a ser usados e que podem vir também para o mercado”.

O líder da APEMIP refere que “o país não se deve sujeitar a populismos e achar que já temos dinheiro a mais. As pessoas esquecem-se do que passámos com a crise e que o setor da construção e imobiliário foi o que provocou mais desemprego nos últimos anos”.

 

Taxa liberatória pode ter “repercussões terríveis no mercado”
A iniciativa das taxas liberatórias poderá agravar os impostos a muitos proprietários. No último debate quinzenal o primeiro-ministro António Costa referiu que a medida “será tomada no seu devido tempo”.

Luís Lima, considera que esta decisão do Governo “é um contrasenso”, pelo facto do arrendamento ser “uma necessidade tão grande a nível nacional, e agora vamos intervir dificultando a colocação de mais ativos no mercado”, frisa o presidente da APEMIP. E deixa o aviso: “a maneira como estão a pensar acabar com a taxa liberatória pode ter repercussões terríveis para o mercado”.

Luís Lima diz entender a intenção do Governo em fomentar rendas mais acessíveis a longo prazo. “Isso todos nós queremos”, mas tem de se intervir pela positiva, que é dar um benefício maior a quem arrendar com esses condicionalismos”. Adianta que é uma questão “nitidamente uma ideológica” dado que “não vai trazer mais receita, pelo contrário a fatia do mercado vai diminuir”.

“Se pensam que vão atingir as classes mais altas estão enganados, porque o investidor pode perfeitamente criar uma empresa”, realça.

Para Luís Lima, “o problema são as pessoas idosas, que tiraram dinheiro dos depósitos a prazo para investir no arrendamento e agora vão dizer-lhes que têm de criar uma empresa, pagar a contabilistas e criar custos de contextos”, ou seja “mais uma vez quem sofre mais é o mexilhão”.

O presidente da APEMIP refere que esta medida é uma “infeliz quebra de confiança para quem investe, mas quem nos governa é que tem de pensar nisso”.

Luís Lima não deixa, contudo, de criticar a oposição, considerando que “neste momento está calada”.

“Percebo que estão com problemas internos, mas os interesses do país têm de estar acima disso e não vejo ninguém a falar”, conclui.

O possível englobamento dos rendimentos prediais, proposto pelo primeiro-ministro António Costa no início deste mês, fez disparar os alarmes das associações de proprietários, que de pronto se mostraram contra esta medida.

Em declarações ao Jornal Económico, Samuel Almeida, especialista em direito fiscal da sociedade de advogados Vieira de Almeida, afirma que os proprietários são quem sai mais prejudicado em primeira instância, “pois ao contrário do que refere o Governo, estima-se que o englobamento obrigatório comece a ter impacto para contribuintes com rendimentos medianos por efeito da própria progressividade dos escalões e o efeito das deduções”.

O advogado assume que “tornando-se o arrendamento mais caro fiscalmente, é de admitir que este agravamento se reflita mais nos preços das rendas, já fortemente pressionados pela procura”.

A mesma opinião tem João Valadas Coriel, especialista em direito fiscal da Valadas Coriel & Associados, destacando sobretudo os proprietários que “que vivem dos rendimentos prediais e que têm rendimentos totais a partir de 36.856 euros”.

Para Samuel Almeida, o Governo pretende com esta medida aumentar a receita, sendo que “a justificação ideológica passa por alisar as diferenças de tratamento fiscal entre os rendimentos de capital, rendas e incrementos patrimoniais (sujeitos a tributação à taxa especial de 28%) e os demais rendimentos obrigatoriamente englobados, cuja taxa marginal pode chegar aos 53% (taxa de 48% mais taxa de solidariedade até 5%)”.

O erro deste raciocínio, diz o fiscalista, “é o facto de Portugal ter das taxas mais elevadas de IRS da OCDE, pelo que esta equiparação de tratamento trará ainda mais iniquidade ao sistema”. Recorda que apenas cerca de 50% dos portugueses pagam IRS e esta medida tornaria o sistema fiscal ainda menos competitivo, considerando que “seria desastrosa para o sistema financeiro e os níveis de poupança baixíssimos dos portugueses”.

Por sua vez, João Valadas Coriel acredita que a breve prazo o mercado imobiliário pode ser afetado por esta medida, que “vai desencorajar o investimento para arrendamento, agravando ainda mais a escassez neste mercado e contrariando as proclamações políticas a favor da dinamização do mercado de arrendamento de média e longa duração”.

Valadas Coriel sublinha que “o ataque aos senhorios é decorrente das ‘politicas da inveja’ da extrema esquerda que as promove desde a anterior legislatura”.

Que ações deveria então tomar o Governo? Samuel Almeida, afirma que “a solução não é puxar os rendimentos prediais (e de capital para cima), mas sim puxar os rendimentos de pensões e de trabalho para baixo”.

O mercado de arrendamento a longo prazo poderá estar também comprometido. “Os rumores que correm quanto ao englobamento parecem contradizer a legislação aprovada já em 2019 quanto aos arrendamentos de longa e muita longa duração”, diz João Valadas Coriel, opinião que é corroborada por Samuel Almeida. “Essa lei veio baixar a tributação à taxa liberatória dos atuais 28% para 26% nos contratos até cinco anos, para 23% nos contratos entre cinco e dez anos, para 14% nos contratos entre dez e vinte anos, e para 10% nos contratos superiores a vinte anos”.

Explica que “essa lei previa logo, que o Governo poderia rever a situação no final do ano, o que motivou o justificado receio de que os proprietários poderiam celebrar contratos de longa duração confiados numa taxa baixa de IRS, para depois a verem subir de forma exponencial”,

Samuel Almeida vinca que “quando se fala de instabilidade fiscal é este o exemplo disso mesmo, pois quem celebrou contratos neste pressupostos vê os seus objetivos defraudados com um agravamento significativo da carga fiscal”.

Lisboa vai ter até 2021 mais 570 camas para o segmento de coliving. Esta é a principal nota de destaque do estudo “Portugal Coliving – Follow the Trend”, divulgado pela consultora imobiliária JLL. A aposta surge para dar resposta a uma área, que atualmente contabiliza apenas 50 camas, entre Lisboa e Porto, e que fica bastante longe, do panorama europeu, onde existem 23.500 camas operacionais.

Este pipeline de 570 camas inclui o projeto Smart Studios, com 114 camas em Santa Apolónia, idealizado para dar resposta aos profissionais do Hub Criativo do Beato, onde os preços mensais variam entre os 628 euros e os 1.198 euros, com todas as despesas incluídas. Próximo desta freguesia irá nascer um outro espaço de coliving com aproximadamente 120 camas, estando reservado para o centro de Lisboa o maior dos projetos, com 300 camas e vários espaços de coworking. Já para o Porto está previsto um coliving com capacidade para 40 camas, a cargo da empresa B-Hive Living.

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Pedro Silveira, em entrevista, contesta todos os argumentos invocados pela BNP Real Estate (BNPRE) para o pedido de indemnização de 12,475 milhões. O presidente do Grupo SIL rejeita que tenha havido incumprimento do contrato com a imobiliária do grupo financeiro francês.
O BNPRE registou um pedido de arresto dos terrenos do Grupo SIL em Alcântara no dia 25 de setembro invocando o incumprimento do promotor imobiliário.

Em 2017 o Expresso escrevia que o BNP Paribas era o financiador e o inquilino do Alcântara Offices, um projecto do Grupo SIL, mas em setembro deste ano a BNPRE avançou com um procedimento cautelar de arresto. O que aconteceu entre 2017 e 25 de setembro de 2019?
Essa notícia está errada. O BNPRE ia substituir o Deutsche Bank como acionista da sociedade dona do empreendimento [Alrio]. A compra dessa participação estava dependente do projecto de Alcântara ser aprovado até uma determinada data, que foi exigida pelo BNPRE. A data para o lote 9B era 31 de dezembro de 2018, e a data para o segundo lote era 30 de junho de 2019. O financiamento bancário ao projecto não está previsto em nenhum dos contratos.

A Alrio é a dona dos terrenos onde se vai fazer o projecto de Alcântara e os acionistas sou eu com 50,1% e um fundo gerido pelo Deutsche Bank com 49,9%.

Quanto é que teriam de pagar?
O negócio incluía terrenos, construção e fees, era um negócio para aí de 80 a 90 milhões. Isto é o que o BNP Paribas banco ia investir.

O BNPRE ia substituir o Deutsche Bank como acionista e depois eu e a BNPRE íamos vender os prédios de escritórios, já construídos, ao BNP Paribas banco. Fazíamos primeiro a venda dos lotes e depois um contrato de consultoria para a construção. Os pagamentos finais seriam com os escritórios construídos.

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A partir de hoje todas as famílias de classe média jovens, residentes dentro e fora de Lisboa, podem candidatar-se ao novo programa de rendas acessíveis da Câmara Municipal de Lisboa (CML), Habitar Lisboa. Em concurso, estão 120 imóveis na Área Metropolitana de Lisboa (AML) e cujo as rendas variam entre os 150 e os 800 euros.

A inauguração desta iniciativa decorreu, esta quinta-feira, num prédio residencial na Ajuda, em Lisboa, e com a presença do presidente da CML Fernando Medina que explicou que se tratam de casas “que as pessoas podem pagar na cidade de Lisboa” e que estão prontas para habitar. “Hoje na cidade de Lisboa muita gente não consegue ter casa, ou porque estão a um preço proibitivo para as classes médias ou porque as rendas são muito elevadas para os rendimentos das famílias”, explicou.

Segundo o novo regulamento, que estabelece as regras do Programa de Renda Acessível (PRA), o valor mensal do programa corresponderá a 30% (taxa de esforço) multiplicado pelo rendimento mensal líquido do agregado, em duodécimos. Caso o agregado inclua dependentes (conforme a declaração do IRS), a taxa de esforço é reduzida em 2% por cada pessoa dependente.

As candidaturas abriram esta manhã e decorrerão até dia 30 de janeiro na plataforma Habitar Lisboa. Para concorrer, o rendimento bruto do agregado deve situar-se entre um mínimo de 8.400 euros/ano por cada pessoa com rendimento, e um máximo de 35 mil euros/ano (uma pessoa), 45 mil euros/ano (duas pessoas), ou 45 mil euros/ano mais.

No portefólio do PRA, um T0 custará entre 150 e 400 euros, um T1 entre 150 e 500, um T2 entre 150 e 600 e os T3, T4 e T5 custarão entre 200 e 800 euros. O valor da renda e a tipologia do imóvel dependerá do agregado familiar e do rendimento líquido das famílias que se candidatarem. O contrato de arrendamento é celebrado por um prazo de dois anos, que será renovado automaticamente pelo período inicial de três anos.

Os 120 imóveis estão localizados na Área Metropolitana de Lisboa nas freguesias da Ajuda, Alcantara, Areeiro, Avenidas Novas, Beato, Benfica, Campo de Ourique, Campolide, Lumiar, Marvila, Olivais, Parque das Nações, Penha de França, Santa Clara, Santa Maior e São Domingues de Benfica.

Fernando Medina afirmou que apesar de parecer residual o número de habitações disponíveis a partir de hoje, garantiu que “o processo nos vai levar a ter largas centenas e milhares de casas disponíveis na cidade de Lisboa. É um esforço sem precedentes”.

A iniciativa integra no Regulamento Municipal do Direito à Habitação de Lisboa e foi aprovado em reunião de câmara em julho, com os votos favoráveis de PS e BE e a abstenção de PSD, CDS e PCP.

Renda acessível em Lisboa: Inscrições já abriram. Saiba como se candidatar

A partir de agora, todos espaços físicos com selo da Vanguard Properties terão um aroma exclusivo. A Vanguard Properties, promotora imobiliária de José Cardoso Botelho e de Claude Berda apresentou esta quarta-feira um perfume da autoria do compositor de perfumes Lourenço Lucena, o único português que é membro da prestigiado Société Française de Parfums, que foi desafiado por Ana Magalhães, sales manager da Vanguard Properties.

Com “Vanguard Eau de Parfum Pour Ambiances Exclusives”, nome do perfume, Lourenço Lucena pretendeu criar a “identidade olfativa” da Vanguard Properties, que tem projetos na cidade e no campo, em Lisboa, na Comporta e no Algarve. “Na base estão três perfumes” que evocam “a cidade, a praia e o campo”, disse Lourenço Lucena, na sessão de apresentação do perfume, que se realizou esta quarta-feira, nos escritórios em Lisboa da empresa.

“Foi o perfume mais difícil que tive ao longo dos meus 13 de carreiras”, frisou Lourenço Lucena. “Estamos a comunicar uma marca, mas que será usada por muita gente”, adiantou.

O perfume é eau de parfum idealizado para os espaços da Vanguard Properties, por exemplo, nos edifícios Castilho 203, Infinity ou A’Tower, em Lisboa. “O perfume vai estar em todos os edifícios, nos escritórios da Vanguard, stand de vendas e onde exste a fisicalidade da empresa”, disse Ana Magalhães.

Inicialmente, o “Vanguard Eau de Parfum Pour Ambiances Exclusives” foi idealizado para ser exclusivo para a empresa e clientes, mas vai ser vendido ao público em bouteilles (garrafas) de 50 ml entre 100 a 120 euros, disse Lourenço Lucena, ao Jornal Económico. “Estará disponível numa perfumaria de nicho em Lisboa”, explicou o compositor de perfumes.

Além disso, a Vanguard Properties apresentou ainda uma melodia única que pretende ser “a identidade sonora da marca”. “A Vanguard Properties foi idealizada em finais de 2016 e foi apresentada ao mercado, pela primeira vez, a 13 de março de 2017. Desde então, tivemos sempre muita preocupação com a imagem da marca, com a forma como comunicamos”, disse José Cardoso Botelho. “E, desde o primeiro dia, foi muito importante criar uma marca que fosse conhecida, não apenas pelo setor onde estamos, mas também pelo público em geral”, adiantou o diretor-geral da Vanguard Properties.

A melodia, batizada de “Vanguard Unique Melody”, foi criada pelo grupo intitulado “The Sensorialists”, de que Lourenço Lucena faz parte, e foi desenvolvida em parceria com a BLUG. O objetivo era criar uma melodia inspirada pelos os sons e os ruídos típicos da atividade da Vanguard Properties.

A “Vanguard Unique Melody” poderá ser ouvida, por exemplo, nas linhas telefónicas na Vanguard ou em espaços da empresa. Mas será o primeiro projeto melódico de muitos mais, uma vez que estão previstas mais melodias para cada projeto imobiliário da empresa, “porque cada projeto é único e tem uma história”, frisou Lourenço Lucena.

A Vanguard Properties vai construir 400 casas para os trabalhadores que vão partipar na construção e no desenvolvimento dos ativos da Comporta de que a promotora imobiliária de José Cardoso Botelho e Claude Berda se tornou oficialmente proprietária na quinta-feira, dia 14 de novembro, em consórcio com a Amorim Luxury.

O anúncio foi feito esta tarde numa sessão de apresentação à imprensa, que decorreu nos escritórios em Lisboa da Vanguard Properties, sobre os resultados do ano da empresa, que apresentou ainda o novo projeto de marketing – um perfume denominado “Vanguard” da autoria do perfumista Lourenço Lucena, em colaboração com Ana Magalhães, sales manager da Vanguard Properties.

“Fala-se muito da Comporta e da criação de emprego mas, por vezes, as pessoas que vão para lá trabalhar, são esquecidas”, disse José Cardoso Botelho. “Estamos a comprar ativamente terrenos em Grândola e em Alcácer do Sal para construir casas para as pessoas que vão trabalhar naquelas terras e é um projeto com 400 casas”, explicou o diretor-geral da Vanguard Properties.

O projeto que a Vanguard Properties tem para a Comporta, em que vai investir 1,5 mil milhões de euros no longo-prazo, foi denominado de “Terras da Comporta”. “Já estamos a trabalhar no projeto. Neste momento estamos a recuperar as infraestruturas que já estavam construídas e, no início do próximo ano, vamos começar a construção das infraestruturas do Comporta Dunes e do Comporta Links”, disse José Cardoso Botelho, em alusão aos dois ativos principais que pertenciam ao Fundo de Investimento Imobilíario Fechado da Herdade da Comporta, que totalizam 916 hectares. “Esperamos que as infraestruturas estejam concluídas nos próximos dois anos e meio”, frisou o diretor-geral da Vanguard Properties.

A aposta no golfe

No Comporta Dunes, perto do Carvalhal, já se encontra parcialmente construído um campo de golfe que terá 18 buracos, onde ainda persiste um ‘esqueleto’ do club house que foi imaginado pelo arquitecto Souto Mouro, ainda antes da queda do Grupo Espírito Santo (GES), que detinha estes terrenos através da Rioforte.

Para o Comporta Links, que fica mais próximo da praia da Comporta, por trás do restaurante “Dona Bia”, o GES queria construir um campo de golfe altamente competivivo, de 36 buracos, projetado pelo arquiteto de campos de golfe, Tom Fazio, destinado a receber a Ryder Cup. Mas a Vanguard Properties pretende apenas um campo de golfe de 18 buracos. Ao contrário do campo de golfe do Comporta Dunes, este terá de ser feito de raiz.

“Vamos fazer a primeira grande academia de golfe em Portugal com o apoio de João Zilhão, com quem temos uma parceria no Millennium Estoril Open”, revelou José Cardoso Botelho. João Zilhão organiza o maior torneio de ténis português através da empresa 3 Love, da qual é sócio.

Até 2022, segundo as estimativas de José Cardoso Botelho, as infraestruturas do Comporta Dunes e do Comporta Links deverão estar concluídas, juntamente com os dois campos de golfe. Mas, antes, a Vanguard Properties prepara-se para anunciar “uma grande estrela internacional do golfe” no primeiro trimestre de 2020.

PremiumPrimeira pedra da Comporta custa 10 milhões de euros

 

A câmara municipal de Lisboa abre amanhã as inscrições para as primeiras 120 casas do programa de Renda Acessível da capital, anunciou a autarquia esta quarta-feira.

O concurso decorre até 31 de janeiro de 2020 e está “aberto a todos os habitantes da Área Metropolitana de Lisboa com rendimento enquadrado no programa e sem casa própria”.

A inscrição será feita através do novo portal de habitação da autarquia – Habitarlisboa.pt – “onde passarão a ficar concentrados todos os programas públicos de habitação da autarquia: renda acessível, arrendamento apoiado e subsídio municipal de habitação”.

A autarquia presidida por Fernando Medina promete que “ao longo de 2020 serão abertos novos concursos para mais casas com renda acessível”.

As rendas das casas por metro quadrado aumentaram 3,4% em novembro face ao mesmo mês de 2018, taxa idêntica à de outubro, destacando-se a região de Lisboa com o aumento mais intenso, divulgou hoje o INE.

Segundo o destaque do Instituto Nacional de Estatística (INE) relativo ao Índice de Preços no Consumidor (IPC), em novembro “todas as regiões apresentaram variações homólogas positivas das rendas de habitação, tendo Lisboa registado o aumento mais intenso (4,3%)”.

Quanto ao valor médio das rendas de habitação, registou uma subida mensal de 0,3%, um valor idêntico ao registado no mês anterior.

As regiões com os aumentos mensais mais elevados neste indicador foram os Açores, o Centro e Lisboa (todas com 0,3%), tendo as restantes apresentado variações positivas no valor das rendas.

O Grupo Terrésens, de origem francesa, vai investir mais de 30 milhões de euros no projeto “La Réserve” Natural Resort & Spa, que ficará localizado na Comporta.

A construção da unidade turística de luxo já arrancou, estando a sua conclusão prevista para os apartamentos no verão de 2021, townhouses na primeira fase do verão de 2022 e villas no quarto trimestre de 2022.

“Cerca de 60% das propriedades englobadas no La Réserve já se encontram pré-reservadas para aquisição. A mais de um ano da conclusão dos primeiros apartamentos, isto deixa-nos extremamente satisfeitos. É muito oportuno estarmos a desenvolver este projeto num país como Portugal e num local tão distinto e apelativo como a Comporta”, refere, Sabine Fossat, gerente responsável do Grupo Terreséns em Portugal.

O La Réserve possui um espaço de 10 hectares e terá à disposição três tipos de propriedades: apartamentos, vilas e moradias de luxo, num total de 162 preparados e equipados. As tipologias consistirão em 56 apartamentos T2, 82 vilas que vão de T2 até T4 e 24 moradias de luxo T4 e T5.

A plataforma de crowdfunding Housers decidiu partilhar as tendências e os desafios que se aproximam e que vão marcar o ano de 2020, no setor imobiliário.

David Diogo, real estate director da Housers em Portugal, afirma que “nos últimos dois anos de atuação da Housers no mercado português, temos assistido a um desenvolvimento saudável do setor imobiliário”.

O responsável desta plataforma sublinha que “houve uma recuperação no setor da construção com a ajuda de investimento nacional e estrangeiro”, sendo que “através da Housers, captaram-se mais de seis milhões de euros para projetos de construção em Portugal, sendo mais de 75% proveniente de investimento estrangeiro”.

Com base nestes números a plataforma de crowdfunding apresenta cinco tendências e desafios para o novo ano, sendo que David Diogo acredita que as perspetivas para 2020 são positivas prevendo “novos desafios no mercado imobiliário, mas a solidez com que se apresenta o setor faz-nos crer que serão facilmente ultrapassados”.

Novas formas de gerir imóveis

As novas formas de gestão de imóveis surgem como uma tendência crescente no setor: atores de gestão de ativos (asset management, denominação utilizada nos setores financeiros e imobiliários) surgem no mercado e estima-se que continuarão a crescer e a consolidar-se, contribuindo para uma maior profissionalização e inovação no setor, assim como novas práticas e benefícios para os proprietários.

Prova de fogo às medidas regulatórias

Há uma década vivíamos uma fase de otimismo semelhante à que se vive atualmente, mas com diferenças estruturais em fatores-chave, como a concessão de crédito. A meio de 2019, o Banco de Portugal pôs um travão à concessão de crédito de habitação, tomando medidas para evitar que se repetissem os erros da crise de 2009. Em 2020 confirmar-se-á o efeito deste travão, que foi considerado “suficiente” e “necessário” pelo Comité Europeu de Risco Sistémico (CERS).

Consolidação do uso de Big Data

As novas tecnologias estão a chegar a todos os setores e o imobiliário não é exceção. O uso de Big Data tem crescido no setor, mas há ainda muito espaço para inovar e desenvolver novas ferramentas. O desenvolvimento do uso de algoritmos para obter informação com indicadores precisos do mercado, permitindo um maior conhecimento por parte de todos os stakeholders, contribuirá para uma atuação mais rápida, acentuando a competição num mercado já vigoroso.

Procura de equilíbrio entre oferta e procura

A crescente procura de imóveis, que continuará em 2020, significa que o setor está saudável e é, portanto, um bom sinal para o mercado. O desafio será, no entanto, responder a esta procura, e neste tópico as administrações públicas podem ter uma grande influência: têm o poder de desbloquear os terrenos disponíveis para construção, o que permite a criação de novos empreendimentos imobiliários. Consegue-se assim equilibrar o mercado com a criação de mais oferta, que modera também a subida de preços.

Desafio das discrepâncias geográficas

Apesar de se assistir a uma maior procura no setor imobiliário por todo o país, esta não é igual de região para região, podendo-se dizer que o mercado se move a duas velocidades distintas. No primeiro semestre deste ano, segundo o INE, as rendas aumentaram em 9,2% por todo o país face ao semestre homólogo do ano passado. No entanto, durante este período, em certas áreas do país o valor das rendas situou-se acima da média nacional: na Área Metropolitana de Lisboa, na Área Metropolitana do Porto, no Algarve e na Madeira. Apesar deste desequilíbrio se tratar de um problema estrutural, para o qual é preciso uma articulação das entidades públicas e privadas do setor, ainda há trabalho a fazer para amenizar estas discrepâncias. A obtenção de financiamento alternativo, um mercado com margem para crescer e amadurecer, pode ajudar promotores que queiram desenvolver projetos em locais estratégicos que permitam o escoamento da pressão demográfica sobre os grandes centros urbanos.